Wenn die Hausverwaltung kündigt: Gründe und Handlungsbedarf
Eine Kündigung durch die Hausverwaltung kommt für viele Wohnungseigentümer überraschend – und sorgt für Unsicherheit. Schließlich ist die Verwaltung einer Wohnanlage ein zentrales Element funktionierender Gemeinschaften: Abrechnungen, Instandhaltung, Sanierungen, rechtliche Fristen – all das liegt in der Verantwortung der Hausverwaltung. Doch immer häufiger kommt es vor, dass bestehende Verwaltungsverträge von der Hausverwaltung selbst gekündigt werden – auch ohne offensichtlichen Grund.
Insbesondere kleinere Wohnanlagen sind betroffen. Die Gründe dafür sind vielfältig und reichen von wirtschaftlichen Überlegungen bis hin zu strategischen Neuausrichtungen auf Seiten der Verwaltung. In diesem Artikel zeigen wir auf, warum solche Kündigungen immer häufiger werden – und was Eigentümer bzw. Eigentümergemeinschaften in dieser Situation tun können.
Bevor wir auf die häufigsten Gründe für eine Kündigung durch die Hausverwaltung eingehen, lohnt sich ein kurzer Blick auf den rechtlichen Rahmen. Denn unabhängig von den Motiven der Verwaltung stellt sich zunächst die Frage, ob und unter welchen Bedingungen eine solche Kündigung überhaupt zulässig ist – und welche Fristen dabei eingehalten werden müssen.
Kündigungsfristen und Rechtslage: Was gilt in Österreich?
Wenn eine Hausverwaltung den Vertrag mit einer Eigentümergemeinschaft kündigt, stellt sich rasch die Frage: Ist das rechtlich zulässig? Und welche Fristen gelten?
In Österreich werden Verwaltungsverträge in der Regel als freie Dienstverträge gemäß § 1151 ABGB eingestuft. Das bedeutet: Eine Kündigung durch die Hausverwaltung ist grundsätzlich möglich, sofern sie den vertraglich vereinbarten Rahmenbedingungen entspricht. Entscheidend sind dabei insbesondere drei Punkte:
1. Vertragsinhalt ist maßgeblich
In professionellen Verwaltungsverträgen sind meist klare Kündigungsfristen geregelt – etwa drei Monate zum Jahresende. Diese Frist muss die Hausverwaltung einhalten, damit die Kündigung wirksam ist. Gibt es keine vertragliche Regelung, greifen die allgemeinen Bestimmungen des ABGB. Auch dann ist eine Kündigung zulässig, solange sie nicht „zur Unzeit“ erfolgt (§ 1162 ABGB).
2. Laufzeitregelungen in befristeten Verträgen
Viele Verwaltungsverträge sind befristet, etwa auf drei oder fünf Jahre. In solchen Fällen ist eine Kündigung durch die Hausverwaltung erst nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit möglich – sofern der Vertrag das ausdrücklich vorsieht. Diese Bindung ergibt sich nicht aus dem Gesetz, sondern aus dem individuell abgeschlossenen Vertrag. Maßgeblich ist also immer der konkrete Wortlaut.
3. Schriftform und Zugang
Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und der Eigentümergemeinschaft rechtzeitig zugehen, damit etwaige Kündigungsfristen gewahrt bleiben und eine nahtlose Anschlussverwaltung möglich ist.
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Warum es zur Kündigung kommt: Die häufigsten Gründe aus der Praxis
Auch wenn eine Kündigung durch die Hausverwaltung formal korrekt und fristgerecht erfolgt, bleibt oft die Frage: Warum eigentlich? In der Praxis stecken meist wirtschaftliche oder strategische Überlegungen dahinter – selten persönliche Gründe oder konkrete Konflikte. Die folgenden Punkte zeigen, welche Faktoren Hausverwaltungen dazu veranlassen, bestehende Verträge zu beenden oder nicht mehr zu verlängern.
Wirtschaftlich nicht lukrativ – kleine Wohnanlagen unter Druck
Viele Hausverwaltungen richten ihr Angebot zunehmend auf mittlere und große Wohnanlagen aus. Für kleinere Objekte mit wenigen Einheiten lohnt sich der Aufwand häufig nicht mehr: Die Verwaltung muss dieselben Aufgaben erfüllen wie bei größeren Anlagen – darunter die Erstellung von Abrechnungen, die Organisation von Eigentümerversammlungen und die laufende Kommunikation mit den Eigentümer. Der Aufwand pro Einheit ist damit überproportional hoch, die Honorare hingegen bleiben meist gering. Gerade in Zeiten steigender Personal- und Verwaltungskosten prüfen viele Hausverwaltungen genau, ob ein Objekt wirtschaftlich vertretbar ist. Fällt eine Anlage aus dem Raster, kommt es nicht selten zur Kündigung – oder zur indirekten Ausgrenzung durch ein überhöhtes Mindesthonorar.
Unverhältnismäßiger Betreuungsaufwand
Häufige Kündigungsgründe im Überblick
Strategische Neuausrichtung der Hausverwaltung
Der Immobilienverwaltungsmarkt verändert sich – und viele Hausverwaltungen passen ihre Geschäftsstrategie laufend an. Besonders in größeren Betrieben kommt es vor, dass kleinere oder abgelegene Wohnanlagen nicht mehr ins wirtschaftliche oder strukturelle Konzept passen. Die Gründe dafür sind vielfältig: Der Fokus liegt zunehmend auf größeren Objekten mit stabilen Einnahmen, standardisierten Abläufen und digitalen Verwaltungstools. Gerade kleinere Anlagen mit individuellen Besonderheiten gelten dabei als „wenig skalierbar“ – sprich: Der Verwaltungsaufwand lässt sich schlecht automatisieren. In solchen Fällen entscheiden sich Hausverwaltungen oft bewusst gegen eine Verlängerung bestehender Verträge – oder kündigen sie aktiv, um Ressourcen anderweitig einzusetzen.
Sanierungen abgeschlossen – Auftrag erfüllt, Interesse weg
Sanierungen bedeuten für viele Hausverwaltungen einen erheblichen Zusatzaufwand: Planung, Einholung von Angeboten, Beauftragung, Rechnungsprüfung und Kommunikation mit den Eigentümer:innen. Dieser Mehraufwand wird – abhängig vom Verwaltungsvertrag – teilweise zusätzlich vergütet oder über projektbezogene Honorare abgerechnet. Gerade größere Sanierungsprojekte stellen daher für manche Verwaltungen auch eine wirtschaftlich interessante Phase dar.
Doch nach Abschluss der Maßnahmen verändert sich die Ausgangslage: Der zusätzliche Ertrag entfällt, der Aufwand bleibt. Nicht selten folgt die Kündigung einige Monate oder Jahre später – teils mit dem Hinweis auf Überlastung, teils kommentarlos. Eigentümergemeinschaften, die sich nach erfolgreicher Sanierung auf eine langfristige Betreuung verlassen haben, stehen dann oft unerwartet ohne Verwaltung da.
Überhöhte Mindesthonorare – wirtschaftlicher Druck statt direkter Kündigung
Viele kleinere Wohnanlagen bringen Hausverwaltungen auf Dauer zu wenig ein – insbesondere dann, wenn der Verwaltungsaufwand hoch, das Honorar aber niedrig ist. Anstatt direkt zu kündigen, greifen Verwaltungen deshalb oft zu einem anderen Mittel: Sie bieten eine Vertragsverlängerung nur noch mit einem Mindesthonorar an, etwa in Höhe von 3.000 bis 3.500 Euro pro Jahr – ein Modell, das auch in Vorarlberg zunehmend Anwendung findet, unabhängig von der Größe der Wohnanlage.
Was auf den ersten Blick wie eine faire Neuregelung erscheint, entpuppt sich für kleinere Eigentümergemeinschaften oft als unverhältnismäßig teuer. Für Hausverwaltungen ist das eine Win-Win-Strategie: Wird das neue Honorar akzeptiert, rechnet sich die Verwaltung wieder – lehnt die Eigentümergemeinschaft ab, endet der Vertrag automatisch.
Diese Praxis ist rechtlich zulässig, aber für viele Eigentümer ein klarer Nachteil. Wer betroffen ist, sollte gezielt nach Anbietern suchen, die kleinere Objekte auch ohne starre Mindesthonorare betreuen.
Fazit: Kündigung heißt nicht alternativlos
Wenn eine Hausverwaltung kündigt – ob offen oder auf Umwegen – trifft das Eigentümergemeinschaften oft unvorbereitet. Doch so nachvollziehbar die wirtschaftlichen Beweggründe auch sein mögen: Für die betroffenen Eigentümer steht die Herausforderung im Vordergrund, eine verlässliche und bezahlbare Nachfolgeverwaltung zu finden.
Die gute Nachricht: Nicht jede Hausverwaltung arbeitet mit Mindesthonoraren oder schließt kleinere Wohnanlagen kategorisch aus. Gerade regional tätige Verwalter mit flexibler Struktur bieten oft faire Lösungen – auch für Objekte mit wenigen Einheiten. Wichtig ist, rechtzeitig zu handeln und gezielt nach Anbietern zu suchen, die zur Anlage passen.
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