Erlaubt, aber nicht harmlos: Wenn der Bauträger die Verwaltung vorgibt, kann das teuer werden.
Wohnungskauf in Österreich – insbesondere auch in Vorarlberg – birgt neben finanziellem Aufwand auch juristische Fallstricke.
Ein oft unterschätztes Risiko ist die Hausverwaltung, die vom Bauträger eingesetzt wird. Dieser Fachartikel beleuchtet, welche rechtlichen Rahmenbedingungen laut Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG) gelten und welche praktischen Probleme auftreten können, wenn der Bauträger die Verwaltung der Wohnanlage bestimmt. Zudem zeigen wir Interessenskonflikte, Auswirkungen auf Gewährleistung, Kostenkontrolle und Transparenz und geben Handlungstipps für Wohnungseigentümer.
Rechtliche Grundlage: Erstbestellung des Verwalters durch den Bauträger (§ 18 WEG 2002)
Zuallererst die rechtliche Lage. In Österreich räumt das Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG) dem Bauträger als sogenanntem Wohnungseigentumsorganisator faktisch die Möglichkeit ein, den ersten Hausverwalter einer neuen Wohnanlage zu bestimmen. Häufig wird diese Erstbestellung vertraglich in den Kaufverträgen oder der Teilungserklärung festgelegt.
Käufer akzeptieren beim Erwerb einer Wohnung meist die bereits bestellte Hausverwaltung als Teil des Vertrags – ein Mitspracherecht der Eigentümergemeinschaft besteht zu diesem Zeitpunkt normalerweise nicht. § 18 WEG 2002 regelt die Vertretung der Eigentümergemeinschaft und bildet den Rahmen, innerhalb dessen ein Verwalter tätig wird (einschließlich der Möglichkeit, Ansprüche der Eigentümer gegenüber dem Bauträger geltend zu machen)
Hinweis
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Interessenskonflikte und typische Problemlagen in der Praxis
Eine vom Bauträger eingesetzte Hausverwaltung kann zu massiven Interessenskonflikten führen. Während ein unabhängiger Hausverwalter ausschließlich die Interessen der Eigentümergemeinschaft vertreten soll, steht eine durch den Bauträger eingesetzte Hausverwaltung oft in einem Doppelrollenkonflikt: Einerseits ist sie (direkt oder indirekt) dem Bauträger verbunden, andererseits den neuen Wohnungseigentümern verpflichtet. Diese Konstellation birgt mehrere Problemfelder:
Gewährleistungsansprüche
Ein zentrales Konfliktfeld sind Baumängel und Gewährleistung. Der Bauträger haftet gegenüber den Käufern für die mängelfreie Herstellung des Gebäudes. Treten nach Übergabe Mängel an allgemeinen Teilen (z. B. Fassade, Dach, Stiegenhaus) auf, müsste die Hausverwaltung im Namen der Eigentümergemeinschaft diese Gewährleistungsansprüche energisch beim Bauträger einfordern. Ist jedoch der Bauträger selbst (oder dessen Tochterfirma) die Hausverwaltung, besteht die Gefahr eines Interessenkonflikts: Wird der Verwalter wirklich entschlossen gegen den Bauträger vorgehen, also praktisch gegen das eigene Unternehmen oder einen nahestehenden Partner? Kritiker befürchten, dass ein bauträgernaher Verwalter Mängelmeldungen verzögert oder nicht mit der nötigen Konsequenz verfolgthausverwalter-vermittlung.de. Es liegt nahe, dass ein solcher Verwalter etwa erforderliche Schritte zur Mängelbehebung auf dem Gemeinschaftseigentum (z. B. Einleitung rechtlicher Schritte) ausbleiben lässt, um den Bauträger zu schonenhausverwalter-vermittlung.de. Praxisbeispiel: In einer neuen Wohnanlage bleiben Risse in der Tiefgaragendecke monatelang unbehandelt, weil die vom Bauträger gestellte Verwaltung zögert, den Mangel offiziell zu rügen oder Fristen zu setzen. Die Frist von drei Jahren Gewährleistung läuft jedoch unerbittlich ab. – Hierdurch können Eigentümerrechte gefährdet werden.
Kostenkontrolle
Die wirtschaftlichen Interessen eines Bauträgers können denen der Eigentümer entgegenstehen. Eine unabhängige Hausverwaltung würde Angebote vergleichen und Betriebskosten möglichst niedrig halten. Demgegenüber besteht bei einer vom Bauträger eingesetzten Verwaltung die Möglichkeit, dass Aufträge bevorzugt an betriebsnahe Firmen vergeben werden – möglicherweise zu höheren Preisen als nötig. Beispielsweise könnte der Bauträger für Wartungsverträge (Aufzüge, Heizungsanlage etc.) eigene Unternehmen oder Partnerunternehmen einsetzten, ohne Alternativen einzuholen. Die Eigentümergemeinschaft hat in der Anfangsphase kaum Einfluss darauf, ob z. B. ein teurer Reinigungsvertrag oder Versicherungsvertrag abgeschlossen wurde, den vielleicht der Bauträger schon vorbereitet hatarbeiterkammer.at. Kostenkontrolle und wirtschaftliche Effizienz können darunter leiden. Zudem fehlt oft die Verhandlungsmacht: Der Bauträger-Verwalter hat die Verträge meist schon fixiert, bevor die Eigentümergemeinschaft handlungsfähig ist.
Transparenz und Informationsfluss
Eigentümer sind auf transparente Abrechnungen und offene Kommunikation angewiesen. Problematisch ist, dass ein Verwalter in Bauträger-Hand unter Umständen Informationen zurückhält, insbesondere wenn sie den Bauträger negativ darstellen. Beispielsweise könnten Mängelberichte oder Gutachten zu Baumängeln den Eigentümern verspätet oder unvollständig weitergeleitet werden. Auch bei der Abrechnung von Baukostenzuschüssen oder Sonderzahlungen besteht Misstrauen: Wurden alle Restgelder ordnungsgemäß verbucht? Gibt es Interessenskollisionen bei der Rücklagenbildung? Eigentümer bemängeln in der Praxis manchmal mangelnde Einsicht in Unterlagen oder eine Verzögerungstaktik, wenn es um sensible Themen geht, die den Bauträger betreffen.
Abhängigkeit in der Startphase
In den ersten Monaten oder Jahren nach Fertigstellung hält der Bauträger oft selbst noch Anteile an der Liegenschaft (z. B. nicht verkaufte Wohnungen oder Geschäftsflächen). Damit ist er Mitglied der Eigentümergemeinschaft und verfügt über Stimmrechte. Viele Wohnungseigentümer fühlen sich der ursprünglich vom Bauträger eingesetzten Hausverwaltung daher „ausgeliefert“ – zumindest so lange, bis der Bauträger alle Anteile verkauft hat.
Zwar sieht das Gesetz in § 24 Abs 6 WEG 2002 vor, dass sogenannte „Dominatoren“ – also Eigentümer mit über 50 % Anteil – bei bestimmten Beschlüssen nicht mitstimmen dürfen, wenn ein Interessenskonflikt vorliegt. In der Praxis ist das jedoch oft schwer durchzusetzen, da der Konflikt konkret nachgewiesen werden muss. So kann es in der Anfangszeit dennoch zu einer einseitigen Entscheidungsstruktur kommen, insbesondere wenn die übrigen Eigentümer noch nicht organisiert auftreten.
Zusammengefasst entsteht also eine heikle Gemengelage: Die Hausverwaltung soll eigentlich die Interessen der Wohnungseigentümer vertreten, hat aber enge Bindungen zum ursprünglichen Bauträger. Solange alles rund läuft, mag das unproblematisch erscheinen. Doch sobald erste Konflikte auftreten – etwa wenn Baumängel sichtbar werden oder Kosten unerwartet steigen –, zeigt sich, ob die Verwaltung wirklich neutral agiert. Viele Eigentümergemeinschaften merken erst dann, dass sie in einer weniger vorteilhaften Position sind.
Checkliste: Mögliche Warnsignale für eine problematische "Bauträger-Verwaltung"
- Die Hausverwaltung verzögert die Reaktion auf Mängelmeldungen.
- Verträge (Versicherung, Reinigung etc.) sind ungewöhnlich teuer oder nicht nachvollziehbar.
- Die Jahresabrechnung ist intransparent oder unvollständig.
- Die Eigentümer haben keinen Zugang zu wichtigen Unterlagen.
- Der Bauträger hält weiterhin viele Anteile und blockiert Entscheidungen.
Vertragsgestaltung ohne Mitspracherecht der Eigentümer
Wenn der Bauträger die Hausverwaltung bestimmt, geschieht dies meist ohne Einbindung der späteren Eigentümer. Typischerweise vereinbaren Bauträger und Hausverwaltung schon vor Verkauf der Wohnungen einen Verwaltungsvertrag. Die Bedingungen – Laufzeit, Kündigungsfristen, Vergütung, Zusatzleistungen – werden vom Bauträger vorgegeben und dann den Käufern in den Kaufverträgen oder Begleiturkunden “vorgesetzt”.
Keine Verhandlungsposition der Käufer
Als einzelner Wohnungskäufer hat man in der Regel kein Mitspracherecht, wer Verwalter wird und zu welchen Konditionen. Der Bauträger legt z. B. fest, dass die Firma XYZ (teilweise auch eine eigene Tochterfirma) die Verwaltung übernimmt, und die Käufer erklären sich im Vertrag gleich “mit der Bestellung dieses Verwalters einverstanden. Oft finden sich Klauseln wie: „Die Bestellung erfolgt auf unbestimmte Dauer, wobei seitens des Käufers auf eine Kündigung vor Ablauf von drei Jahren ab Wohnungseigentumsbegründung verzichtet wird. Damit soll sichergestellt werden, dass der Verwalter mindestens drei Jahre im Amt bleibt.
Wichtig zu wissen: Solche Klauseln sind rechtlich unwirksam, soweit sie den gesetzlichen Kündigungsrechten der Eigentümer widersprechen. Gemäß § 21 Abs 2 WEG 2002 können Eigentümer auch bei einem ursprünglich befristeten Vertrag nach Ablauf von 3 Jahren kündigen – unabhängig von anderslautenden Vereinbarungen. Ebenso garantiert § 21 Abs 1 WEG, dass bei unbefristeten Verwalterverträgen eine jährliche Kündigungsmöglichkeit (mit 3 Monats-Frist zum Ende des Wirtschaftsjahres) besteht. Diese Vorschriften sind zwingend und dürfen vertraglich nicht ausgeschlossen werden.
Hinweis: Die Arbeiterkammer (AK) hat in einer Untersuchung von Bauträger-Kaufvertragsklauseln (Wien 2007) festgestellt, dass zahlreiche Klauseln rechtswidrig sind, die den Wohnungskäufern Pflichten ohne Mitsprache auferlegen. Beispielsweise bewertete man die oben genannte Klausel (Verwalter auf unbestimmte Zeit, Verzicht auf Kündigung vor 3 Jahren) als Verstoß gegen die Generalklausel des § 38 WEG.
Auch andere vom Bauträger vorab abgeschlossene Verträge, etwa bezüglich Versicherung oder Energieversorgung, binden die Eigentümer nicht, wenn sie deren Rechte unzulässig einschränken – das hat sogar der OGH bestätigt. Käufer sollten sich also nicht scheuen, unfaire Vertragsbestimmungen später anzufechten.
Für die Eigentümergemeinschaft bedeutet die vorgegebene Vertragsgestaltung, dass sie zunächst mit einem fertigen Verwaltungsvertrag konfrontiert ist. Eventuell ungünstige Konditionen – z. B. hohe Verwaltungshonorare, lange Abrechnungszeiträume oder bestimmte Ausschlüsse von Haftungen – wurden nicht gemeinsam ausgehandelt. Mitspracherecht haben die Wohnungseigentümer hier erst nachträglich, indem sie Änderungen verlangen oder die Hausverwaltung wechseln können, sobald sie als Gemeinschaft organisiert sind.
Kündigung / Vertragslaufzeit (§ 21 WEG 2002)
- Verwalterverträge dürfen nicht unkündbar sein.
- Nach spätestens 3 Jahren ist jeder Vertrag ordentlich kündbar.
- Auch unbefristete Verträge können mit 3 Monaten Frist zum Jahresende gekündigt werden.
- Vertragsklauseln, die diese Rechte einschränken, sind unwirksam.
Handlungsmöglichkeiten für Wohnungseigentümer
Was können Wohnungseigentümer konkret tun, wenn sie sich in der beschriebenen Situation befinden? Hier einige praxisnahe Tipps und Handlungsoptionen:
- Informieren und vernetzen: Machen Sie sich früh mit den Rechten der Eigentümergemeinschaft vertraut. Lesen Sie die relevanten Passagen des WEG 2002 (insb. §§ 18–23) und den Verwaltervertrag. Suchen Sie den Kontakt zu Ihren Miteigentümern – oft stellt sich heraus, dass mehrere dieselben Sorgen teilen. Eine Eigentümerversammlung untereinander (informell, ohne den Verwalter) kann helfen, die Stimmung zu sammeln und gemeinsame Ziele zu formulieren.
- Mängel gemeinsam angehen: Entdecken Sie Baumängel an allgemeinen Teilen, melden Sie diese sofort schriftlich der Hausverwaltung und direkt dem Bauträger. Setzen Sie angemessene Fristen. Sollte die Hausverwaltung zögerlich reagieren, bringen Sie das Thema auf die Agenda der nächsten Eigentümerversammlung. Fordern Sie einen Beschluss, dass Gewährleistungsansprüche geltend gemacht werden. Weigert sich der Verwalter (bzw. passiert nichts), erinnern Sie an § 18 Abs 2 WEG – notfalls erklären Sie schriftlich die Abtretung Ihres Anspruchs an die Eigentümergemeinschaft und klagen stellvertretend für die Gemeinschaft, bevor Ansprüche verjähren. Solche Schritte sollten idealerweise mit anwaltlicher Beratung erfolgen. Die Rechtslage ist hier auf Ihrer Seite: keine vom Bauträger beauftragte Hausverwaltung darf Untätigkeit aussitzen, ohne dass Sie handeln können.
- Eigentümervertreter einsetzen: Bei klarer Interessenskollision können die Eigentümer gem. § 22 WEG einen Eigentümervertreter bestellen. Das ist ein Wohnungseigentümer oder eine andere Person, die speziell damit beauftragt wird, die Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter zu vertreten, etwa in einer Auseinandersetzung mit dem Bauträger. Die Bestellung eines solchen Vertreters erfolgt per Mehrheitsbeschluss und ist zeitlich befristet (max. 2 Jahre).
- Professionelle Beratung suchen: Scheuen Sie sich nicht, Expertenrat einzuholen. Die Arbeiterkammer (AK) in Ihrem Bundesland oder die Vorarlberger Eigentümervereinigung (VEV) bieten Beratung für Wohnungseigentümer an. Auch Rechtsanwälte mit Schwerpunkt Miet- und Wohnrecht kennen die Problematik. Frühzeitige Beratung kann helfen, Fehler zu vermeiden (z. B. Fristen versäumen, falsche Beschlussformulierung). Gerade wenn es um die Abberufung der Hausverwaltung geht, ist professioneller Rat sinnvoll, um die Beschlussfassung korrekt durchzuführen und sich gegen mögliche Gegenwehr zu wappnen.
- Alternativen prüfen: Ein Wechsel der Hausverwaltung gelingt nur, wenn eine bessere Alternative bereitsteht. Daher sollten Eigentümer parallel Angebote von anderen Hausverwaltungen einholen. Fragen Sie bei unabhängigen Verwaltungen in der Region an, ob sie bereit wären, Ihre Wohnanlage zu übernehmen, und lassen Sie sich deren Konditionen geben. Diese Informationen können in einer Eigentümerversammlung präsentiert werden. Ein konkreter Vorschlag (“Verwalter X soll mit Datum Y die Verwaltung übernehmen”) hat bessere Erfolgsaussichten als eine abstrakte Abwahl ohne Plan. Zusätzlich erhöht es den Druck auf den bisherigen Verwalter, vielleicht doch kooperativer zu werden, wenn er merkt, dass die Gemeinschaft ernsthaft über Alternativen nachdenkt.
- Geduld und Konsequenz: Nicht immer gelingt es im ersten Anlauf, eine vom Bauträger eingesetzte Verwaltung abzulösen. Bleiben Sie daher geduldig, aber konsequent. Nutzen Sie Ihr Stimmrecht in jeder Versammlung, protokollieren Sie Missstände und vereinbaren Sie ggf. im kleinen Kreis die nächsten Schritte. Manchmal hilft der Faktor Zeit: Sobald der Bauträger alle Einheiten verkauft hat und kein Sonderstatus mehr besteht, normalisiert sich die Eigentümerstruktur – jetzt kann ein erneuter Anlauf unternommen werden, die Verwaltung neu auszuschreiben.
Tipp
Als betroffener Eigentümer ist es ratsam, frühzeitig das Gespräch mit anderen Wohnungseigentümern zu suchen. Stellen mehrere fest, dass man mit der aktuellen Verwaltung unzufrieden ist, lohnt es sich, alternative Hausverwaltungen zu recherchieren. Die Hausverwaltung ihres Vertrauen unterstützt sie dann bei der Organisation und Durchführung des Wechsels. Was Eigentümer dabei beachten müssen und welche Schritte zu setzen sind, erklären wir in unserem umfassenden Ratgeber zum Thema Hausverwaltung wechseln.
Warum dieses Thema in Vorarlberg besonders wichtig ist
In Vorarlberg ist die Praxis besonders verbreitet, dass der Bauträger entweder selbst als Hausverwalter auftritt oder mit nahestehenden Verwaltungsfirmen zusammenarbeitet. Die Eigentümergemeinschaft steht somit häufig einem Verwalter gegenüber, der in enger Verbindung zum Bauträger steht – sei es rechtlich, personell oder wirtschaftlich.
In beiden Fällen besteht die Gefahr, dass Mängel nicht konsequent verfolgt, Kosten nicht kritisch hinterfragt oder Eigentümerinteressen zweitrangig behandelt werden. Dabei handelt es sich nicht zwingend um böse Absicht seitens der Hausverwaltung. Viele Verwalter befinden sich jedoch in einem Abhängigkeitsverhältnis: Wer regelmäßig vom Bauträger Aufträge erhält, wird sich in der Startphase nicht leichtfertig mit ihm anlegen – etwa durch die Durchsetzung strittiger Gewährleistungsansprüche. Andernfalls droht der Verlust zukünftiger Projekte.
Die Region Vorarlberg gilt aufgrund ihrer stark vernetzten Immobilienbranche als besonders anfällig für solche Konstellationen.
Mehr zur noch kritischeren Variante – wenn der Bauträger selbst als Hausverwalter agiert – lesen Sie im Artikel: Wenn der Bauträger auch die Hausverwaltung ist – erlaubt, aber gefährlich?
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Häufige Fragen zur vom Bauträger eingesetzten Hausverwaltung
Darf der Bauträger die erste Hausverwaltung ohne Zustimmung der Eigentümer einsetzen?
Was sind die Risiken, wenn der Bauträger die Hausverwaltung bestimmt?
Es besteht ein struktureller Interessenkonflikt. Die Hausverwaltung könnte eher im Sinne des Bauträgers handeln als im Sinne der Eigentümer.
Mögliche Folgen: Baumängel werden nicht konsequent verfolgt, Kosten werden nicht kritisch geprüft, Transparenz fehlt. Auch Gewährleistungsansprüche können verfallen, wenn Fristen versäumt werden. Eigentümer haben dadurch weniger Kontrolle – besonders in der Anfangsphase.
Wie können Eigentümer eine vom Bauträger eingesetzte Hausverwaltung kündigen?
Durch Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung.
Der Verwaltervertrag kann laut § 21 WEG 2002 spätestens nach drei Jahren ordentlich gekündigt werden – mit drei Monaten Frist zum Ende des Wirtschaftsjahres. Ein früherer Wechsel ist möglich, wenn ein wichtiger Grund vorliegt – z. B. grobe Pflichtverletzungen oder Untätigkeit bei Baumängeln. Wichtig ist die Mehrheit nach Miteigentumsanteilen und die korrekte Beschlussfassung.
