Lick & Partner – Ihre Immobilientreuhänder für Hausverwaltung in Vorarlberg
Erfahren Sie mehr über unsere Leistungen und wie wir auch Ihre Immobilie effizient verwalten können.
Was darf eine Hausverwaltung kosten?
Kostenloses und unverbindliches Hausverwaltungsangebot in 2 Minuten anfragen.
Kostenloses und unverbindliches Hausverwaltungsangebot in 2 Minuten anfragen.
Wie hoch sind die Kosten für eine Hausverwaltung - aktuelle Preise & Leistungen
Immobilieneigentümer stehen bei der Beauftragung einer Hausverwaltung oft vor der Frage, welche Kosten auf sie zukommen und wie diese kalkuliert sind. Da es keine einheitlich geregelten Tarife für Hausverwaltungen gibt, variieren die Honorarmodelle je nach Region, Objektgröße und Leistungsumfang. Insbesondere in Österreich – und hier im Bundesland Vorarlberg – lohnt es sich, einen aktuellen Blick auf übliche Preise, Vertragskonditionen und Einsparpotenziale zu werfen.
Folgend wollen wir zeigen, wie hoch die Kosten für eine Hausverwaltung tatsächlich sind, welche Kostenmodelle verbreitet sind und wie Eigentümer durch Kostenkontrolle und bewusste Vertragsgestaltung Einfluss nehmen können.
Die Preisangaben und Praxisbeispiele beziehen sich dabei insbesondere auf den Vorarlberger Markt, lassen sich in vielen Fällen aber auch auf andere Regionen Österreichs übertragen. Der Fokus liegt ausschließlich auf den Kosten für Eigentümer (ohne Berücksichtigung einer Umlage auf Mieter). Zudem beleuchten wir regionale Besonderheiten in Vorarlberg und geben praxisnahe Tipps, mit denen sich Hausverwaltungskosten im Griff behalten lassen.
Inhaltsverzeichnis
Inhaltsverzeichnis
Kostenmodelle und Preisbeispiele
Die Kosten für eine Hausverwaltung können auf unterschiedliche Weise abgerechnet werden. Üblich sind insbesondere folgende Modelle – oft kombiniert mit Mindestpauschalen bei kleinen Objekten. Die genannten Preisbeispiele basieren auf aktuellen Angeboten aus der Praxis und berücksichtigen typische Rahmenbedingungen, wie sie auch in Vorarlberg häufig anzutreffen sind.
Pauschale pro Wohneinheit
Viele Hausverwaltungen arbeiten mit einem monatlichen Fixbetrag pro Wohnung. Übliche Grundgebühren liegen derzeit bei etwa 22 bis 35 € pro Einheit und Monat. Gerade bei kleineren Wohnanlagen greifen seit einiger Zeit allerdings häufig Mindesthonorare, die zu einer überproportionalen Belastung führen können. In der Folge kommt es vermehrt vor, dass kleine Anlagen, die bisher zu relativ günstigen Konditionen verwaltet wurden, von Hausverwaltungen gekündigt werden. Ein ausführlicher Überblick dazu findet sich im Artikel „Warum Hausverwaltungen Wohnanlagen kündigen“. Größere Eigentümergemeinschaften profitieren hingegen oft von Skaleneffekten, da der Verwaltungsaufwand pro Einheit sinkt. Dadurch lassen sich die Kosten für eine Hausverwaltung bei mittleren bis großen Wohnanlagen in vielen Fällen effizient und planbar gestalten.
Abrechnung nach Fläche (€/m²)
Dieses Modell war in der Vergangenheit deutlich weiter verbreitet, kommt aber in Vorarlberg heute kaum noch zur Anwendung. Dabei wird das Honorar für die Hausverwaltung als jährlicher Betrag pro Quadratmeter Nutzfläche vereinbart. In der Praxis liegen diese Sätze zwischen 3 und 5 € pro m² und Jahr.
Als Orientierung dient in vielen Fällen der sogenannte Verwaltungskostenpauschalsatz gemäß Mietrechtsgesetz (MRG). Für das Jahr 2024 wurde dieser mit 4,47 Euro pro m² und Jahr festgelegt. Dieser Wert gilt jedoch ausschließlich im Vollanwendungsbereich des MRG – also bei bestimmten Mietobjekten, insbesondere in Altbauten. Für Wohnungseigentumsanlagen und Objekte im Teilanwendungsbereich hat der Pauschalsatz keine rechtliche Bindung, wird in der Praxis aber häufig als unverbindlicher Vergleichswert herangezogen – etwa zur Einschätzung marktüblicher Verwaltungskosten.
Bei einer Wohnung mit 80 m² würde ein Verwaltungshonorar von 4 €/m² etwa 320 Euro pro Jahr bedeuten – das entspricht rund 26,70 € pro Monat. Auch wenn dieses Abrechnungsmodell heute kaum noch Anwendung findet, bietet es Eigentümern eine klare Grundlage, um die Kosten einer Hausverwaltung pro m² in Österreich grob einzuordnen.
Prozentsatz der Mieteinnahmen
Bei Mietzinshäusern – also vermieteten Mehrparteienhäusern – wird das Honorar für die Hausverwaltung häufig als Prozentsatz der jährlichen Netto-Mieteinnahmen vereinbart. In der Praxis bewegen sich diese Werte meist zwischen 4 % und 7 %, abhängig von Mietniveau, Leerstand, Zustand des Objekts und individuellem Verwaltungsaufwand. Dieses Modell bietet den Vorteil, dass die Kosten für eine Hausverwaltung variabel bleiben: Bei Leerständen oder niedrigeren Mieten sinkt auch das Honorar. Das schafft einen gewissen Anreiz für die Verwaltung, Mietverhältnisse effizient zu betreuen, Einnahmen zu sichern und Leerstände zu minimieren.
Ein Beispiel: Bei jährlichen Mieteinnahmen von 100.000 Euro ergibt sich bei einem Satz von 5 % ein Verwaltungshonorar von 5.000 Euro pro Jahr. Häufig wird diese Art der Abrechnung mit Deckelungen oder Mindestbeträgen kombiniert, um die Kosten planbar zu halten.
In der Praxis ist dieses Modell besonders bei vermieteten Zinshäusern oder reinen Mietobjekten im Alleineigentum üblich. Bei klassischen Wohnungseigentumsanlagen kommt es nicht zur Anwendung, da dort keine gemeinschaftlichen Mieteinnahmen bestehen, auf die ein prozentuales Verwaltungshonorar bezogen werden könnte. Wird hingegen eine Sondereigentumsverwaltung für einzelne vermietende Eigentümer vereinbart, kann eine prozentuale Abrechnung auf Mieterträge im Einzelfall möglich sein.
Promillesatz vom Gebäudewert
Dieses Modell war früher deutlich verbreiteter, ist heute jedoch nur noch selten anzutreffen – insbesondere in Vorarlberg kaum mehr üblich. Die Kosten für die Hausverwaltung werden hier als Promillesatz des Gebäudewerts berechnet, meist bezogen auf den geschätzten Neubauwert der Liegenschaft.
Übliche Werte liegen zwischen 1 ‰ und 3 ‰ pro Jahr. Bei einem angenommenen Gebäudewert von 2 Millionen € entspräche 1 ‰ einem jährlichen Verwaltungshonorar von 2.000 Euro. Dieses Abrechnungsmodell findet sich vereinzelt noch in älteren Verträgen oder bei sehr großen Objekten, ist aber aus Sicht der Kostenvergleichbarkeit und Transparenz deutlich schwerer nachzuvollziehen als moderne Modelle auf Basis von Einheiten oder Fläche.
Für Eigentümer, die die Kosten einer Hausverwaltung berechnen oder vergleichen möchten, ist der Promillesatz daher nur bedingt aussagekräftig. In der Praxis wird er zunehmend durch pauschale Beträge pro Einheit oder pro m² ersetzt, da diese einfacher kalkulierbar und marktüblicher sind.
Was zusätzlich zum Grundhonorar anfällt
Neben der pauschalen Vergütung oder der Flächen- bzw. Mieteinnahmen-basierten Abrechnung fallen in vielen Verwalterverträgen weitere Kostenpositionen an. Diese betreffen in der Regel besondere Leistungen, die über die laufende Verwaltung hinausgehen.
Typische Beispiele sind:
- die Erstellung von Sonderabrechnungen,
- die Betreuung von größeren Sanierungsprojekten,
- oder rechtliche Unterstützung in Einzelfällen.
Während die Jahresabrechnung sowie die regelmäßigen Eigentümerversammlung immer zum vereinbarten Leistungsumfang zählen und im Grundhonorar bereits enthalten sind, können jedoch zusätzliche Kosten entstehen, wenn etwa außerordentliche Versammlungen einberufen werden oder ergänzende Abrechnungen außerhalb des üblichen Rahmens gewünscht sind – zum Beispiel im Rahmen einer Sondereigentumsverwaltung. Für außerordentliche Tätigkeiten (z. B. bei Sonderwünschen oder Konfliktfällen) kommen oft Stundenhonorare zur Anwendung.
Ein gängiges Praxisbeispiel: Die Projektbetreuung bei einer umfangreicheren Renovierung wird oft mit 2 bis 5 % der Bausumme vergütet – gestaffelt je nach Projektvolumen.
| Modell | Beschreibung | Typische Kosten | Vorteile | Hinweise |
|---|---|---|---|---|
| Pauschale pro Einheit | Fixbetrag pro Wohnung/Monat | Ø 20–35 € pro Einheit/Monat | Kalkulierbar, einfach zu vergleichen | Bei kleinen Objekten ggf. Mindesthonorar |
| Abrechnung pro m² | Kosten nach Nutzfläche/Jahr | Ø 3–5 € pro m²/Jahr | Fair bei großen Flächen, berücksichtigt Gemeinschaftsflächen | Oft nah am MRG-Verwaltungssatz (€ 4,47) |
| Prozentsatz der Miete | Anteil der Netto-Mieteinnahmen | Ø 4–7 % p. a. | Verwaltung hat Interesse an stabilen Einnahmen | Gilt nur bei Mietobjekten, nicht bei WEGs |
| Promillesatz vom Gebäudewert | Historisches Modell, heute selten | Ø 1–3 ‰ des Gebäudewerts p. a. | Theoretisch objektbezogen | In Vorarlberg kaum noch gebräuchlich |
Fazit zu den Kostenmodellen
Die Art der Abrechnung hat wesentlichen Einfluss auf die laufenden Kosten für eine Hausverwaltung. Während pauschale Modelle pro Einheit oder Quadratmeter in den meisten Fällen die gängige Praxis darstellen, können prozentuale Modelle bei vermieteten Zinshäusern oder im Rahmen der Sondereigentumsverwaltung sinnvoll sein. Promillesätze auf den Gebäudewert gelten heute als veraltet und finden kaum noch Anwendung.
Bei kleineren Wohnanlagen sind Mindesthonorare ein zentraler Kostentreiber – sie führen dazu, dass die Verwaltung einzelner Objekte überproportional teuer werden kann. Das betrifft insbesondere viele Anlagen in Vorarlberg. Daher lohnt sich ein genauer Blick auf die Vertragsgestaltung, um Leistungen und Abrechnungsmodelle realistisch vergleichen zu können.
Wichtig
Wichtig ist, dass nicht nur das Grundhonorar, sondern auch mögliche Zusatzkosten klar geregelt und nachvollziehbar aufgeschlüsselt sind. So lassen sich Kosten transparent kalkulieren – unabhängig vom gewählten Modell.
Auf der Suche nach einer Hausverwaltung ohne starre Mindestpreise?
Fordern Sie ein unverbindliches Angebot an – abgestimmt auf Ihre Immobilie, die Objektgröße und die Anforderungen vor Ort.
Leistungsumfang: Voll- vs. Teilverwaltung
Was leistet eine Hausverwaltung genau? – Hier unterscheiden sich Vollverwaltung und Teilverwaltung deutlich im Umfang. Unter Vollverwaltung versteht man die umfassende Betreuung einer Liegenschaft, während Teilverwaltung nur einen eingeschränkten Aufgabenbereich abdeckt. Für Immobilieneigentümer wirkt sich die Wahl des Verwaltungsmodells direkt auf die Kosten aus.
Vollverwaltung bedeutet, dass die Hausverwaltung sämtliche Aufgaben der ordentlichen Verwaltung übernimmt. Diese sind im Wohnungseigentumsgesetz genau definiert und umfassen sowohl kaufmännische als auch technische Tätigkeiten. Dazu gehören insbesondere:
- die Buchhaltung der Liegenschaft (Verwaltung der Einnahmen und Ausgaben, Beitragsvorschreibungen),
- das Inkasso von Beiträgen bzw. Mieten sowie das Mahnwesen bei Rückständen,
- die Erstellung der Betriebskosten- und Jahresabrechnung,
- das Organisieren von Wartungen und Reparaturen – inklusive Angebotseinholung und Bauüberwachung,
- der Abschluss und die Kontrolle von Service- und Wartungsverträgen (z. B. für Aufzüge, Heizungen),
- die Einberufung und Protokollierung von Eigentümerversammlungen (mindestens alle zwei Jahre),
- die Vertretung der Eigentümergemeinschaft gegenüber Dritten – etwa Behörden oder Gerichten (im Rahmen der ordentlichen Verwaltung),
- sowie die Sicherstellung der Verkehrssicherheit und der Versicherungen.
Kurzum: Eine Vollverwaltung deckt alle laufenden Pflichten gemäß WEG ab – Eigentümer müssen sich um keine alltäglichen Verwaltungsaufgaben kümmern. Extra zu vergüten sind in der Regel nur außergewöhnliche Leistungen wie umfassende Sanierungen, gerichtliche Verfahren oder individuelle Sonderwünsche.
Teilverwaltung hingegen umfasst nur ausgewählte Aufgabenbereiche. Einige Hausverwaltungen bieten flexible Modelle, bei denen Eigentümer entscheiden können, welche Leistungen sie selbst übernehmen und welche ausgelagert werden. Häufig wird zwischen rein kaufmännischer Verwaltung und rein technischer Verwaltung unterschieden:
Rein kaufmännische Verwaltung
Hier übernimmt die Hausverwaltung ausschließlich finanzielle und administrative Tätigkeiten – etwa Buchhaltung, Zahlungsverkehr, Abrechnungen und Berichtswesen. Technische Aufgaben wie Objektbegehungen oder Reparaturvergaben bleiben bei den Eigentümern oder einem von ihnen beauftragten Dritten. In Vorarlberg bieten einige Verwaltungen für kleinere Wohnanlagen wahlweise eine reine kaufmännische Betreuung an, bei der die Büroarbeit ausgelagert wird, während sich die Eigentümer selbst um die Gebäudetechnik kümmern. Das ermöglicht eine Kostenreduktion, erfordert aber eine klare Aufgabenverteilung und entsprechendes Engagement seitens der Eigentümer.
Rein technische Verwaltung
Diese Variante beschränkt sich auf die Instandhaltung – also Reparaturen, Wartungen und Kontrolle des Objektzustands. Kaufmännische Aufgaben wie Buchhaltung und Abrechnungen verbleiben bei den Eigentümern. Diese Form ist seltener gefragt, kann aber dann sinnvoll sein, wenn innerhalb der Eigentümergemeinschaft entsprechendes Know-how vorhanden ist, jedoch externe Unterstützung bei der Gebäudetechnik benötigt wird.
Auswirkungen auf die Kosten
Teilverwaltungsmodelle sind in der Regel günstiger als eine Vollverwaltung, da sie weniger Leistungen beinhalten. Eine rein kaufmännische Verwaltung kann oft zu einem reduzierten Pauschalhonorar angeboten werden. Eigentümer müssen jedoch bedenken, dass alle nicht beauftragten Leistungen zuverlässig und eigenverantwortlich erbracht werden müssen. Zwar spart man Honorarkosten, trägt aber Eigenaufwand und Haftungsrisiken.
Viele Hausverwaltungen bieten häufig ausschließlich Vollverwaltung an, da sie auf standardisierte Abläufe setzen. In Vorarlberg gibt es jedoch spezialisierte Anbieter, die bewusst flexible Verwaltungspakete ermöglichen. Entscheidend ist, dass im Vertrag klar definiert ist, welche Leistungen im Honorar enthalten sind und welche nicht – so lassen sich Lücken oder Überschneidungen zwischen Eigenleistung und Fremdleistung vermeiden.
Checkliste: Ist eine Teilverwaltung für mich sinnvoll?
- Gibt es jemanden in der Eigentümergemeinschaft mit technischem Verständnis oder handwerklicher Erfahrung?
- Ist jemand bereit, sich regelmäßig um organisatorische Aufgaben zu kümmern (z. B. Begehungen, Handwerker)?
- Kommt es in der Liegenschaft nur selten zu Reparaturen oder Instandsetzungen?
- Ist die Immobilie überschaubar (z. B. maximal 5–10 Einheiten)?
- Möchten Sie Verwaltungskosten reduzieren und dafür selbst etwas übernehmen?
- Besteht eine gute Kommunikation unter den Eigentümern?
- Haben Sie bereits Erfahrung mit Immobilien oder Verwaltungsthemen?
Indexanpassungen & Vertragsdetails
Ein Hausverwaltungsvertrag läuft meist über mehrere Jahre. Umso wichtiger sind transparente Vertragsdetails und nachvollziehbare Indexanpassungen, damit die Kosten auch langfristig planbar bleiben. Im Folgenden die wichtigsten Punkte, auf die Eigentümer achten sollten:
Wertsicherung (Indexierung)
Üblicherweise enthalten Hausverwaltungsverträge eine Wertsicherungsklausel, die das Honorar an die Inflationsentwicklung koppelt. In der Praxis wird meist der Verbraucherpreisindex (VPI) herangezogen. Formulierungen im Vertrag lauten etwa: „Das Verwaltungshonorar wird jährlich nach dem Verbraucherpreisindex 2020 wertgesichert.“
Das bedeutet, dass sich das Honorar automatisch der Teuerung anpasst – bei Inflation steigt es, bei Deflation könnte es theoretisch auch sinken. In den vergangenen Jahren führten hohe Inflationsraten zu spürbaren Erhöhungen der Verwaltungskosten. Eigentümer sollten daher genau verstehen, wie diese Klausel funktioniert. Sie stellt sicher, dass die Verwaltung ihre Leistungen auch bei Geldwertveränderung weiterhin erbringen kann – schützt aber zugleich davor, dass das Honorar real „schmilzt“.
Tipp: Achten Sie auf den Bezugszeitraum. Häufig erfolgt die Anpassung jährlich zum Jahres- oder Quartalsbeginn, basierend auf dem Indexwert des Vorjahres.
Wichtig: Eine automatische prozentuelle Erhöhung ohne Indexbezug wäre rechtlich nicht zulässig. Die Indexanpassung muss transparent geregelt sein und sollte sich an öffentlich nachvollziehbaren Werten orientieren – etwa jenen von Statistik Austria.
Vertragslaufzeit und Kündigungsfristen
Hausverwaltungsverträge werden entweder befristet (z. B. 3 – 5 Jahre) oder unbefristet mit Mindestlaufzeit abgeschlossen. Das Wohnungseigentumsgesetz erlaubt längere Anfangslaufzeiten, schreibt aber vor, dass spätestens nach drei Jahren eine ordentliche Kündigung möglich sein muss.
In der Praxis bedeutet das: Auch wenn der Vertrag z. B. auf fünf Jahre abgeschlossen wurde, können die Wohnungseigentümer nach drei Jahren mit Frist zum Jahresende kündigen – meist mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Bei unbefristeten Verträgen gelten ebenfalls vertraglich festgelegte Kündigungsmöglichkeiten, typischerweise ebenfalls zum Jahresende.
Wichtig: Eine ordentliche Kündigung bei Wohnungseigentümergemeinschaften muss durch Mehrheitsbeschluss erfolgen. Bei Mietobjekten im Alleineigentum entscheidet der Eigentümer allein. Darüber hinaus gibt es das Recht zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund, etwa bei grober Pflichtverletzung durch die Verwaltung. In solchen Fällen ist auch eine gerichtliche Vertragsauflösung möglich.
Der Vertrag sollte eindeutig regeln, wie Kündigungen ablaufen, damit die Eigentümer handlungsfähig bleiben – insbesondere, wenn ein Verwalterwechsel nötig wird.
Mindesthonorar und kleine Objekte
Viele Hausverwaltungen arbeiten mit einem Mindestentgelt pro Liegenschaft, um den Grundaufwand unabhängig von der Objektgröße abzudecken. Für sehr kleine Wohnhäuser (z. B. 2–5 Einheiten) kann das bedeuten, dass das effektive Honorar pro Wohnung höher ausfällt als bei größeren Anlagen.
Eigentümer sollten gezielt nachfragen, ob ein Mindestjahresbetrag vorgesehen ist und ob dieser in einem angemessenen Verhältnis zum Leistungsumfang steht. In Vorarlberg sind auch Verwaltungen aktiv, die auf starre Mindesthonorare verzichten und stattdessen individuelle Vereinbarungen treffen – ein Modell, das insbesondere kleinen Eigentümergemeinschaften entgegenkommt.
Wird ein Mindesthonorar verlangt, sollte geprüft werden, ob Alternativen infrage kommen – etwa Teilverwaltungsmodelle oder Anbieter mit flexibleren Tarifen.
Leistungsbeschreibung & Zusatzentgelte
Jeder Vertrag sollte klar definieren, welche Leistungen vom Grundhonorar abgedeckt sind. Dazu zählt ein konkreter Leistungskatalog für die ordentliche Verwaltung (siehe Abschnitt „Voll- vs. Teilverwaltung“). Sonderleistungen müssen explizit aufgelistet und beziffert werden.
Typische Zusatzentgelte betreffen:
- die Betreuung von Sanierungen (meist prozentual an die Bausumme gekoppelt),
- Sondereigentumsverwaltung – z. B. Mietinkasso für einzelne Eigentümer,
- zusätzliche Eigentümerversammlungen (über die regulär vereinbarten hinaus),
- Mahnspesen bei Zahlungsverzug.
Ein häufiges Beispiel: Für das Mietinkasso kann ein Aufschlag von 5 % der vereinnahmten Miete, mindestens 80 € pro Jahr, berechnet werden. Diese Kosten treffen dann den betreffenden Eigentümer, nicht die Gemeinschaft.
Grundsatz: Zusatzkosten sollten dem Verursacherprinzip folgen – das heißt: Wer eine Leistung beansprucht oder verursacht, trägt auch die Kosten. Das gilt insbesondere für Mahnspesen, Sonderabrechnungen oder individuelle Sonderwünsche.
Tipp
Vereinbaren Sie für Sonderleistungen Pauschalbeträge, wo möglich. So lassen sich unerwartete Zusatzkosten vermeiden. Klären Sie auch, ob kleinere Vertragsnebenkosten wie Porti, Kopien oder Telefonkosten im Honorar enthalten sind. Seriöse Verwaltungen verrechnen diese entweder gar nicht separat oder nur zu marktüblichen Sätzen.
Einflussfaktoren auf die Kosten
Die Kosten einer Hausverwaltung können je nach Objekt stark variieren. Eine Reihe von Faktoren beeinflusst das Honorar maßgeblich. Es lohnt sich, diese Einflussgrößen zu kennen – insbesondere, wenn Angebote verglichen oder Konditionen verhandelt werden sollen:
Anzahl der Einheiten
Je mehr Wohnungen oder Nutzflächen ein Objekt umfasst, desto günstiger wird meist der Preis pro Einheit. Der Aufwand einer Verwaltung steigt nicht linear mit jeder zusätzlichen Einheit – Verwaltungskosten verteilen sich auf mehrere Schultern. Kleine Häuser zahlen daher relativ mehr.
Praxiswerte:
- Wohnanlagen mit über 80 Einheiten: ca. 22 € pro Einheit/Monat
- ca. 20 Einheiten: 24–30 €
- nur 4–6 Wohnungen – bis zu 45 € oder teilweise auch mehr
Größere Objekte profitieren also von Skaleneffekten, während kleine Anlagen durch Mindesthonorare überdurchschnittlich belastet werden.
Nutzungsart der Immobilie
Ob es sich um eine Eigentumswohnanlage oder ein Mietobjekt handelt, beeinflusst ebenfalls die Kosten. Mietzinshäuser verursachen mehr Verwaltungsaufwand, etwa durch Mietverträge, Übergaben, laufenden Kontakt mit Mietern oder das Handling von Leerständen.
Im Vergleich zu Eigentumswohnungen sind Mietobjekte in der Verwaltung meist aufwendiger. Der zusätzliche Aufwand durch Mietverträge, Mieterwechsel und regelmäßige Kommunikation wirkt sich häufig in einem höheren Preis pro Einheit aus. Bei gewerblich genutzten oder gemischt genutzten Objekten sind weitere Abweichungen möglich – hier wird teilweise prozentual auf die Mieterträge abgerechnet (z. B. 3–5 %).
Wichtig: Bei gemischten Eigentumsanlagen kann es notwendig sein, zwei Verträge abzuschließen – einen für die WEG, einen für die Sondereigentumsverwaltung.
Größe und Zustand des Gebäudes
Ein guter baulicher Zustand senkt den Verwaltungsaufwand – alte Gebäude mit Reparaturrückstau erhöhen ihn deutlich. Wiederkehrende Instandsetzungsarbeiten führen zu mehr Ausschreibungen, Abstimmungen und Baubesprechungen. Auch moderne Gebäude mit komplexer Haustechnik (z. B. Smart Home, zentrale Lüftung) erfordern mehr Koordination.
Faustregel: Je „pflegeleichter“ ein Objekt – baulich wie organisatorisch –, desto günstiger lässt es sich verwalten.
Lage der Immobilie
Die Lage der Immobilie beeinflusst die Verwaltungskosten deutlich. In urbanen Regionen fallen diese meist höher aus als in ländlichen Gebieten – etwa durch höhere Lohnkosten, komplexere Objektstrukturen und einen erhöhten Koordinationsaufwand. Auch in Vorarlberg zeigt sich dieser Unterschied zwischen Stadt- und Landgemeinden.
In ländlichen Regionen wie Teilen Vorarlbergs kann es zwar günstigere Angebote geben, aber auch weniger Auswahl an Verwaltungen, was sich wiederum auf die Preisgestaltung auswirken kann. Hinzu kommen Fahrtzeiten: Ist das Objekt weit vom Sitz der Hausverwaltung entfernt, werden Anfahrtskosten in den Angeboten berücksichtigt. Beispiel: Eine Liegenschaft im Montafon verursacht unter Umständen höhere Kosten, wenn die Verwaltung in Bregenz oder Dornbirn ansässig ist.
Struktur der Eigentümergemeinschaft
Ein oft unterschätzter Kostenfaktor ist die Eigentümerstruktur. Besteht eine Gemeinschaft aus wenigen, unkomplizierten und entscheidungsfreudigen Personen, verringert sich der Aufwand für die Verwaltung deutlich. Häufige Rückfragen, Streitigkeiten oder Sonderwünsche führen hingegen zu einem hohen Kommunikationsaufwand. Verwaltungen reagieren darauf mit Aufschlägen oder lehnen solche Mandate bewusst ab.
Leistungsumfang und Sonderwünsche
Der vereinbarte Leistungsumfang hat direkten Einfluss auf die Verwaltungskosten. Eine Vollverwaltung kostet mehr als eine Teilverwaltung. Zusätzliche Leistungen – etwa häufigere Objektbegehungen, regelmäßige Berichte, mehrsprachige Kommunikation oder digitale Eigentümerportale – erhöhen das Honorar. Auch der Wunsch nach häufigeren Versammlungen oder besonderen Auswertungen kann sich preislich auswirken. Hier gilt: Jede Leistung, die über das Übliche hinausgeht, muss individuell bezahlt werden.
Größe und Struktur der Verwaltungsfirma
Ob eine kleine, lokal tätige Hausverwaltung oder ein überregionaler Anbieter beauftragt wird, beeinflusst die Preisgestaltung. Größere Unternehmen arbeiten häufig mit digitalen Tools und können Prozesse effizienter gestalten. Das senkt die Stückkosten – allerdings bei höherem Verwaltungsapparat. Kleinere Verwaltungen bieten persönliche Betreuung, haben aber oft höhere Einheitspreise, da sie weniger Objekte verwalten.
Auf der Suche nach einer Hausverwaltung ohne starre Mindestpreise?
Fordern Sie ein unverbindliches Angebot an – abgestimmt auf Ihre Immobilie, die Objektgröße und die Anforderungen vor Ort.
Regionale Besonderheiten in Vorarlberg
Vorarlberg als westlichstes Bundesland Österreichs bringt einige Eigenheiten mit, die sich auch auf die Kosten für eine Hausverwaltung auswirken können. Zwar gelten die bundesweiten Gesetze (MRG, WEG) einheitlich, doch Marktstruktur, Objektgrößen und Anbieterlandschaft sind in Vorarlberg speziell.
Marktstruktur und Objektgrößen
Vorarlberg ist mit rund 400.000 Einwohnern vergleichsweise klein und weist eine eher zersiedelte Siedlungsstruktur auf. Große Wohnanlagen, wie sie etwa in Großstädten üblich sind, sind hier seltener. Stattdessen dominieren kleinere Wohnhäuser in Mittel- und Kleinstädten oder ländlichen Gemeinden.
Für Hausverwaltungen bedeutet das einen hohen Anteil an kleinen Objekten, die – wie bereits beschrieben – pro Einheit teurer zu verwalten sind. Eigentümer in Vorarlberg müssen daher mit höheren Angeboten pro Wohnung rechnen als im österreichischen Schnitt. Der Vorteil: Die persönliche Betreuung ist oft intensiver, da es keine anonyme Massenverwaltung gibt.
Anbieterlandschaft
Trotz der geringen Größe gibt es in Vorarlberg zahlreiche Immobilientreuhänder. Laut WKO sind über 250 Unternehmen als Hausverwalter registriert. Viele davon sind allerdings Kleinstbetriebe, die nur wenige Objekte betreuen – häufig in Kombination mit Makler- oder Bauträgertätigkeit. Die Zahl der tatsächlich aktiven Hausverwaltungen am Markt ist daher überschaubar. Einige regionale Anbieter haben sich etabliert – oft Familienbetriebe mit langjähriger Erfahrung. Eigentümer sollten die Möglichkeit nutzen, lokale Angebote zu vergleichen. In vielen Regionen kennt man sich – auch die Preise der Mitbewerber. Dieser Marktcharakter sorgt für Wettbewerb auf Augenhöhe.
Lohnniveau und Preisstruktur
Vorarlberg grenzt an die Schweiz und Liechtenstein – Regionen mit hohen Löhnen. Dieser Umstand beeinflusst auch die Personalkosten in Vorarlberg. So sind qualifizierte Fachkräfte nicht günstig, was sich in den Verwaltungshonoraren niederschlagen kann. In den letzten Jahren stiegen die kollektivvertraglichen Gehälter für Immobilienverwalter deutlich – diese Anstiege werden durch die Verwaltungen an ihre Kunden weitergeben.
Betreuung abgelegener Lagen
Ein typisches Thema in Vorarlberg sind Liegenschaften in Alpentälern oder abseits städtischer Zentren. Immobilien im Bregenzerwald, im Montafon oder in entlegenen Gemeinden können zusätzliche Kosten verursachen – etwa durch Fahrtzeiten und eingeschränkte Erreichbarkeit. Einige Verwaltungen setzen auf regionale Präsenz oder lokale Partner, um solche Objekte effizient zu betreuen. Idealerweise wählt man einen Verwalter mit Sitz in der Nähe der Liegenschaft – das spart Wege, senkt Zusatzkosten und erleichtert die Organisation von Begehungen und Versammlungen.
Internationale Eigentümer & Kommunikation
In vielen Regionen Vorarlbergs gibt es einen hohen Anteil an Eigentümern aus Deutschland, der Schweiz oder den Niederlanden – insbesondere bei Ferienwohnungen und Kapitalanlagen. Viele Verwaltungen sind auf diese Zielgruppe eingestellt. Mehrsprachige Kommunikation, digitale Eigentümerportale oder grenzüberschreitende Vergleichskenntnisse (etwa zur Umlagefähigkeit von Kosten) gehören bei etablierten Anbietern zum Standard. Diese Leistungen steigern zwar teilweise die Kosten, bieten aber auch spürbaren Mehrwert im Verwaltungsalltag.
Eigentümerverbände und Unterstützung
Mit der Vorarlberger Eigentümervereinigung (VEV) gibt es im Land eine aktive Interessenvertretung, die Eigentümer in Verwaltungsfragen unterstützt. Die VEV veröffentlicht regelmäßig Informationen zu Verwaltungskosten, hilft bei Vertragsprüfung und vermittelt bei Konflikten. Gerade in einem kleineren Bundesland wie Vorarlberg können solche Angebote helfen, unbürokratische Lösungen zu finden – etwa bei Unzufriedenheit mit der Verwaltung, bevor ein Vertragswechsel notwendig wird.
Zusammengefasst kann festgehalten werden, dass sich die grundlegenden Mechanismen der Hausverwaltung in Vorarlberg nicht wesentlich von anderen Bundesländern unterscheiden. Unterschiede ergeben sich aber durch die kleinere Objektstruktur, die regionale Anbieterlandschaft und besondere Lagen. Wer diese Besonderheiten kennt, kann Angebote besser einordnen – und die passende Verwaltung zum fairen Preis finden.
Vorarlberg-Fakt
Rund 250 Hausverwalter sind im Firmenverzeichnis der WKO gelistet – der Großteil davon sind kleine, regional tätige Anbieter, die nur wenige Objekte betreuen und oft auch als Makler oder Bauträger tätig sind.
Tipps zur Kostenkontrolle
Auch wenn bestimmte Hausverwaltungskosten kaum vermeidbar sind, haben Eigentümer durchaus Möglichkeiten, Einfluss auf die Kostenstruktur zu nehmen. Die folgenden Tipps helfen dabei, das Preis-Leistungs-Verhältnis realistisch zu beurteilen – und die Kosten im Griff zu behalten:
1. Angebote vergleichen – Leistungen hinterfragen
Holen Sie mehrere Angebote ein und vergleichen Sie nicht nur die Preise, sondern auch den Leistungsumfang. Achten Sie auf eine transparente Aufstellung der Kostenpositionen, insbesondere im Hinblick auf das Grundhonorar, allfällige Zuschläge und Sonderleistungen. Empfehlungen aus dem Umfeld und Erfahrungen anderer Eigentümer in der Region können zusätzlich helfen, seriöse Anbieter zu erkennen.
2. Leistungsumfang bewusst wählen
Nicht jedes Objekt benötigt eine Vollverwaltung. Prüfen Sie, ob Teilbereiche – wie etwa technische Betreuung – intern abgedeckt werden können. Gerade bei kleinen, überschaubaren Objekten kann eine rein kaufmännische Verwaltung ausreichend sein. Wichtig ist, dass gesetzlich vorgeschriebene Leistungen wie Buchhaltung und Rücklagenverwaltung nicht entfallen.
3. Indexanpassungen kritisch hinterfragen
Bei laufenden Verträgen lohnt sich ein Blick auf die Entwicklung der Honorare. In manchen Fällen kann es sinnvoll sein, das Gespräch mit der Verwaltung zu suchen und über eine vorübergehende Aussetzung oder Begrenzung der Anpassung zu verhandeln. Ein Anspruch darauf besteht zwar nicht – aber fragen kostet nichts.
4. Mindestpauschalen gemeinsam optimieren
Bei kleinen Objekten mit Mindesthonorar kann es sich lohnen, Verwaltungseinheiten zu bündeln – etwa gemeinsam mit Nachbarliegenschaften oder weiteren Objekten desselben Eigentümers. Manche Verwaltungen sind bereit, mehrere kleine Häuser zu einem Gesamtpaket zu betreuen, was Skaleneffekte ermöglicht und Kosten senken kann.
5. Jährliche Prüfung der Abrechnung
Lassen Sie sich jährlich eine detaillierte Abrechnung vorlegen, aus der klar hervorgeht, welche Leistungen im Rahmen des Grundhonorars erbracht wurden – und was als Sonderleistung berechnet wurde. Stimmen diese Angaben mit dem Vertrag überein? Falls nicht, fragen Sie nach. Transparenz ist Pflicht, und seriöse Verwaltungen geben bereitwillig Auskunft. In Eigentümerversammlungen kann zudem angeregt werden, das Honorar regelmäßig auf Marktüblichkeit zu prüfen.
6. Geschlossen auftreten
In Wohnungseigentümergemeinschaften ist es hilfreich, geschlossen gegenüber der Verwaltung aufzutreten – insbesondere, wenn es um Kostenfragen geht. Wenn mehrere Eigentümer dieselben Bedenken äußern, wird dies eher gehört. Auch ein gewählter Eigentümervertreter kann das Thema gezielt in der Versammlung platzieren – sachlich und lösungsorientiert.
7. Organisation und Rücklagenplanung
Verwaltungskosten steigen, wenn unklare Abläufe, fehlende Rücklagen oder kurzfristige Entscheidungen zu erhöhtem Aufwand führen. Ein solider Wirtschaftsplan und gut dotierte Rücklagen helfen, außerplanmäßige Mahnungen oder Sonderabrechnungen zu vermeiden – und senken so indirekt den Verwaltungsaufwand.
8. Digitalisierung nutzen
Viele moderne Verwaltungen bieten digitale Services wie E-Mail-Kommunikation, Kundenportale oder Online-Zugriff auf Dokumente. Nutzen Sie diese Möglichkeiten, um Rückfragen zu reduzieren und Prozesse zu vereinfachen. Der Aufwand für die Verwaltung sinkt – und das wirkt sich langfristig auch auf die Kosten aus.
9. Selbstverwaltung prüfen
Für sehr kleine Liegenschaften kann auch die Selbstverwaltung durch die Eigentümergemeinschaft eine Option sein. In Vorarlberg gibt es hierzu Musterverträge und digitale Tools, die die Verwaltung erleichtern. Diese Variante spart zwar Geld, erfordert aber auch Fachwissen, Zeit und Sorgfalt. Ist dieses Know-how nicht vorhanden, empfiehlt sich zumindest eine externe Beratung zur Kontrolle, etwa durch Steuerberater oder Interessensvertretungen.
10. Frühzeitig organisieren
Insbesondere nach Erstbezug oder bei neuen Eigentümergemeinschaften gilt: Frühzeitige Organisation spart späteren Aufwand. Wenn alle Unterlagen vollständig übergeben werden, kann die Verwaltung effizient starten – und erhebt nicht zusätzlich ein Start- oder Sanierungshonorar für aufwendige Nacharbeit.
Fazit: Eine offene Kommunikation und klare vertragliche Regelungen sind die Grundlage für langfristige Kostentransparenz. Wer aktiv mitdenkt, Leistungen hinterfragt und seine Gemeinschaft gut organisiert, schafft die besten Voraussetzungen, um die Hausverwaltungskosten dauerhaft im Griff zu behalten.
Fazit
Eine professionelle Hausverwaltung hat ihren Preis – doch dafür erhalten Eigentümer wertvolle Entlastung und fachkundige Betreuung ihrer Immobilie. In Österreich und insbesondere in Vorarlberg bewegen sich die Hausverwaltungskosten je nach Abrechnungsmodell, Objektgröße und Leistungsumfang in einem Rahmen, der sich mit den genannten Richtwerten gut einschätzen lässt.
Wichtig ist, die Vertragsdetails und Preisbestandteile genau zu kennen: Von typischen Pauschalen zwischen 22 und 35 € pro Einheit und Monat über indexgesicherte Anpassungen bis hin zu Mindesthonoraren und Zusatzleistungen – alle Kostenpositionen sollten klar geregelt und nachvollziehbar ausgewiesen sein.
Unterschiede im Leistungsumfang – etwa zwischen Voll- und Teilverwaltung – wirken sich direkt auf die Kosten aus und lassen sich bewusst gestalten. In Vorarlberg beeinflussen zusätzliche Faktoren wie kleinere Objektgrößen, dezentrale Lagen oder ein begrenzter Markt an Anbietern die Preisstruktur. Diese Besonderheiten ändern jedoch nichts an den allgemeinen Spielregeln.
Engagierte Eigentümergemeinschaften können viel zur Kostenkontrolle beitragen – durch Vergleiche, bewusste Leistungswahl, klare Kommunikation mit der Verwaltung und den Rückgriff auf neutrale Informationsquellen wie Eigentümerverbände. Wer die eigenen Rechte und Pflichten kennt, kann Angebote besser einordnen und fundierte Entscheidungen treffen.
Der Blick sollte dabei nicht nur auf der Frage „Was kostet es?“ liegen, sondern ebenso auf „Was leistet es?“. Eine verlässliche Hausverwaltung sichert den Werterhalt der Immobilie, sorgt für rechtliche Ordnung und nimmt viel organisatorischen Aufwand ab.
Mit klarem Vertrag, realistischem Leistungsumfang und einem offenen Austausch über Kosten lässt sich die Verwaltung dauerhaft wirtschaftlich gestalten. So bleibt sie ein planbarer und sinnvoll investierter Kostenposten – und Eigentümer können sich darauf verlassen, dass ihr Objekt professionell betreut wird.
Auf der Suche nach einer Hausverwaltung ohne starre Mindestpreise?
Fordern Sie ein unverbindliches Angebot an – abgestimmt auf Ihre Immobilie, die Objektgröße und die Anforderungen vor Ort.
Häufige Fragen den Kosten für eine Hausverwaltung
Was kostet eine Hausverwaltung pro Monat in Vorarlberg?
Die Kosten für eine Hausverwaltung liegen 2025 je nach Region und Objekt meist zwischen 20 und 35 € pro Einheit und Monat. Kleine Objekte mit wenigen Einheiten zahlen oft mehr, größere Wohnanlagen profitieren von günstigeren Einheitspreisen.
Wie hoch sind die Kosten für eine Hausverwaltung in Vorarlberg?
In Vorarlberg bewegen sich die Hausverwaltungskosten im österreichweiten Rahmen, liegen aber bei kleinen Objekten tendenziell etwas höher. Gründe sind die dezentrale Struktur und der hohe Anteil an Kleinanlagen, die pro Einheit mehr Verwaltungsaufwand verursachen.
Wie wird das Honorar einer Hausverwaltung berechnet?
Üblich sind Pauschalen pro Einheit, Abrechnung nach m² oder bei Mietobjekten ein Prozentsatz der Mieteinnahmen. Viele Verwaltungen arbeiten zusätzlich mit Mindesthonoraren – besonders bei kleinen Wohnanlagen.
Was ist in den Kosten einer Hausverwaltung enthalten?
Im Grundhonorar sind in der Regel kaufmännische, technische und organisatorische Leistungen enthalten – z. B. Buchhaltung, Abrechnung, Wartungsorganisation und Eigentümerversammlungen. Zusatzleistungen wie Projektbetreuung oder Mietinkasso werden separat berechnet.
Welche Zusatzkosten können bei einer Hausverwaltung anfallen?
Zusätzliche Kosten entstehen etwa durch Sondereigentumsverwaltung, außerordentliche Eigentümerversammlungen, Mahnspesen oder die Betreuung von Sanierungsprojekten. Diese Leistungen sollten im Vertrag klar geregelt und bepreist sein.
Wie oft darf eine Hausverwaltung die Preise erhöhen?
Preisanpassungen erfolgen in der Regel einmal jährlich über eine Indexklausel – meist auf Basis des Verbraucherpreisindex (VPI). Fixe Erhöhungen ohne Indexbindung sind rechtlich unzulässig.
Kann man die Kosten für die Hausverwaltung senken?
Ja. Durch Leistungsvergleiche, gezielte Vertragsverhandlungen, klare Leistungsabgrenzung (z. B. Teilverwaltung) oder den Verzicht auf unnötige Zusatzleistungen lassen sich die Gesamtkosten reduzieren. Auch eine aktive Eigentümergemeinschaft trägt zur Effizienz bei.
Wann lohnt sich eine Teilverwaltung statt Vollverwaltung?
Teilverwaltungen lohnen sich vor allem bei kleinen Objekten, wenn Eigentümer selbst Aufgaben übernehmen können – z. B. technische Betreuung oder kleinere Reparaturen. Wichtig ist, dass gesetzlich vorgeschriebene Leistungen dennoch professionell erledigt werden.
Quellenhinweis:
Die genannten Informationen basieren auf Angaben der Wirtschaftskammer Österreich, Branchenrichtwerten wie der Verwaltungskostenpauschale nach MRG, Fachliteratur sowie öffentlich zugänglichen Praxisbeispielen aus Vorarlberg und weiteren Medienquellen.