Doppelfunktion des Bauträgers: Ein Risiko für Käufer und Eigentümer?
Wenn ein Bauträger nicht nur die Immobilie errichtet, sondern sich anschließend auch selbst oder über eine eigene Tochtergesellschaft als Hausverwaltung einsetzt, wirft das besondere rechtliche Fragen und Risiken auf. In Österreich ist eine solche Konstruktion rechtlich grundsätzlich zulässig, dennoch kann die doppelte Rolle des Bauträgers als Verwalter zu erheblichen Interessenkonflikten führen. Wohnungskäufer und Eigentümergemeinschaften. Dieser Fachartikel beleuchtet die Rechtslage, relevante Gerichtsurteile des Obersten Gerichtshofs (OGH) und praktische Tipps – von der Zulässigkeit nach WEG 2002 bis hin zu vertraglichen Klauseln und Empfehlungen für Käufer.
Zulässigkeit: Darf der Bauträger gleichzeitig Verwalter sein?
Ja, das ist erlaubt. Nach österreichischem Recht – insbesondere dem WEG 2002 – ist es grundsätzlich nicht verboten, dass der Bauträger (allein oder via eigener Verwaltungsgesellschaft) als Hausverwalter der von ihm errichteten Wohnungseigentumsanlage fungiert. Weder das Gesetz noch die Judikatur untersagen ausdrücklich diese Personalunion. In der Praxis ist es sogar üblich, dass der Bauträger für die erste Zeit der Verwaltung eine eigene oder befreundete Hausverwaltung einsetzt. Oft wird bereits im Kaufvertrag oder im Wohnungseigentumsvertrag festgelegt, wer die anfängliche Verwaltung übernimmt.
Allerdings garantiert das WEG 2002, dass die Eigentümergemeinschaft nicht auf Dauer an eine solche vom Bauträger eingesetzte Verwaltung gebunden bleibt. § 21 WEG 2002 regelt die Auflösung und Kündigung von Verwaltungsverträgen detailliert: Wurde der Verwalter auf unbestimmte Zeit bestellt, können sowohl die Eigentümergemeinschaft als auch der Verwalter den Vertrag mit 3 Monaten Frist zum Ende der Abrechnungsperiode. Bei einem befristeten Vertrag von mehr als 3 Jahren kann nach Ablauf von drei Jahren ebenfalls mit 3-monatiger Frist gekündigt werden. Diese Kündigungsrechte können vertraglich nicht ausgeschlossen.
Mit anderen Worten: Selbst wenn der Bauträger sich z.B. für 5 Jahre als Verwalter “setzt”, haben die Wohnungseigentümer spätestens nach drei Jahren die Möglichkeit, ohne Angabe von Gründen zu kündigen und eine neue Hausverwaltung zu bestellen. Zudem kann ein Verwaltungsvertrag jederzeit aus wichtigem Grund vorzeitig aufgelöst werden – etwa bei grober Pflichtverletzung des Verwalters – und in diesem Fall kann das Gericht auf Antrag eines Wohnungseigentümers tätig.
Hinweis
In vielen Kaufverträgen wird die künftige Hausverwaltung stillschweigend mitgeregelt. Prüfen Sie unbedingt, ob der Verwalter namentlich genannt oder an bestimmte Fristen gebunden ist – und ob Sie der Bestellung aktiv zugestimmt haben oder nicht.
Bauträger als Verwalter: Typische Interessenskonflikte
Unabhängig davon, wer der Verwalter ist (der Bauträger selbst oder ein externer Dritter), gelten für die Hausverwaltung die gleichen gesetzlichen Pflichten nach dem WEG 2002. Das Gesetz und die Rechtsprechung definieren klar die Rolle des Verwalters. Er ist Treuhänder und Vertreter der Gemeinschaft, weisungsgebunden und zu neutraler Amtsführung verpflichtet. OGH-Urteile (mit Geschäftszahlen wie 5 Ob 173/02f, 5 Ob 209/09k u.a.) untermauern diese Pflichten, etwa zur Instandhaltung oder zur Bindung an Eigentümerbeschlüsse. Auf dem Papier unterscheidet das Gesetz nicht, wer Verwalter ist – ein Bauträger-Verwalter trägt dieselben Pflichten wie jeder andere Verwalter.
Trotz der klaren Pflichtenlage birgt die Konstellation „Bauträger in Doppelrolle“ erhebliche Interessenkonflikte. Denn der Bauträger-Verwalter sitzt sprichwörtlich auf zwei Stühlen: Einerseits soll er als Verwalter die Interessen der Wohnungseigentümer wahren, andererseits hat er eigene wirtschaftliche Interessen aus seiner Bautätigkeit. Einige typische Konfliktsituationen sind:
Gewährleistungs- und Mängelmanagement
Einer der heikelsten Bereiche. Nach Fertigstellung eines Neubaus bestehen häufig Gewährleistungsansprüche der Käufer gegen den Bauträger (z.B. wegen Baumängeln am Gemeinschaftseigentum: undichte Dächer, Setzungsrisse, Lärmbelästigungen durch mangelhafte Bauausführung etc.). Normalerweise wäre es Aufgabe der Hausverwaltung, solche Mängel festzustellen und gegenüber dem Bauträger auf Behebung oder Ersatz zu drängen.
Konflikt: Ist der Bauträger selbst die Verwaltung, wird er kaum energisch gegen sich selbst vorgehen. Es besteht die Gefahr, dass Mängelberichte „unter den Teppich gekehrt“ werden oder die Dringlichkeit heruntergespielt wird. Beispielsweise könnte ein Bauträger-Verwalter zögern, einen unabhängigen Sachverständigen einzuschalten, der Baumängel dokumentiert – denn ein solcher Befund könnte teuer für den Bauträger werden. In der Praxis haben Eigentümer in solchen Konstellationen immer wieder berichtet, dass Mängelmeldungen versanden oder vertröstet werden.
Verkürzung von Gewährleistungsfristen
Besonders gefährlich wird es, wenn der Bauträger-Verwalter die Abnahme des Gemeinschaftseigentums (also aller Allgemeinteile des Hauses) eigenmächtig oder voreilig erklärt. Häufig enthalten Bauträger-Kaufverträge Klauseln, die den vom Bauträger eingesetzten Erstverwalter ermächtigen, das Gebäude für die Eigentümergemeinschaft formell „abzunehmen“. Mit dieser Abnahme beginnt die gesetzliche Gewährleistungsfrist zu laufen – oft ohne Wissen der Käufer.
Ein praktisches Beispiel: Der Verwalter unterzeichnet kurz nach Bauende ein Abnahmeprotokoll, in dem die Anlage als „mangelfrei“ bestätigt wird. Damit startet in der Regel die dreijährige Gewährleistungsfrist – auch dann, wenn versteckte Baumängel erst viel später entdeckt werden.
Konflikt: Für den Bauträger ist das vorteilhaft, weil seine Haftung früher endet. Für die Eigentümergemeinschaft kann das jedoch fatale Folgen haben, wenn sie erst nach Fristablauf Baumängel geltend machen möchte.
Ein Blick nach Deutschland zeigt, dass auch dort rechtlich vergleichbare Klauseln bereits als unwirksam eingestuft wurden: So entschied das OLG München (Urteil vom 24.04.2018, Az. 28 U 3042/17), dass eine Vertragsklausel, die dem vom Bauträger eingesetzten Verwalter die alleinige Abnahme für alle Eigentümer erlaubte, eine unangemessene Benachteiligung darstellt (§ 307 BGB) – und daher nichtig ist. Auch wenn dieses Urteil deutsches Recht betrifft, spricht viel dafür, dass vergleichbare Abnahmeklauseln in Österreich nach § 879 ABGB (Verbot sittenwidriger Vertragsbestimmungen) ebenfalls unzulässig wären – insbesondere, wenn sie ohne klare Zustimmung aller Käufer erfolgen oder deren Rechte unverhältnismäßig einschränken.
Wichtig: Käufer sollten besonders wachsam sein, wenn im Vertrag steht, dass der Verwalter die Abnahme für alle durchführt. Es handelt sich hier um ein klassisches Bock-zum-Gärtner-Problem: Derjenige, der Mängel kontrollieren soll, ist gleichzeitig derjenige, der für sie haftet.
Betriebskosten und Rücklagen
Ein Bauträger, der verwaltet, hat Einfluss auf die Betriebskostenabrechnung und die Höhe der Vorschreibungen für Heizkosten, Wasser, Hausbetreuung etc. Hier kann ein Konflikt z.B. auftreten, wenn der Bauträger nahestehende Firmen mit Dienstleistungen beauftragt.
Beispiel: Die Hausreinigung oder Gartenbetreuung wird an ein verbundenes Unternehmen vergeben – möglicherweise zu höheren Preisen als nötig. Der Verwalter müsste zwar laut Gesetz bei größeren Verträgen Vergleichsangebote einholen, aber in der Praxis besteht Spielraum (z.B. Auswahl der Vergleichsfirmen). Eigentümer könnten im Ergebnis überhöhte Betriebskosten zahlen, während der Bauträger oder seine Partner profitieren. Transparenz hilft hier bedingt: Zwar kann jeder Wohnungseigentümer Einsicht in die Verträge und Rechnungen verlangen, doch viele wissen das nicht oder nutzen es nicht.
Auch beim Rücklagenfonds kann es Interessenkonflikte geben: Ein Bauträger-Verwalter hat eventuell kein Interesse, direkt nach Bau viel Geld für die Zukunft zurückzustellen, weil dies die Gesamtkosten anfangs erhöht und Käufer abschrecken könnte. Eigentümer hingegen wollen ausreichende Rücklagen, um spätere Sanierungen abzudecken.
Durchsetzung von Ansprüchen gegen den Bauträger
Neben Gewährleistung gibt es auch Schadenersatzansprüche oder Fertigstellungsrestleistungen, die eine Eigentümergemeinschaft ggf. gegen den Bauträger geltend machen müsste (etwa wenn vereinbarte Ausstattungen fehlen). Ein Bauträger-Verwalter steckt hier in der Klemme: Er müsste sich selbst verklagen bzw. Ansprüche gegen die eigene Firma stellen – ein klarer Konflikt, der faktisch meist dazu führt, dass solche Ansprüche nicht verfolgt werden, bis die Verwaltung gewechselt wird oder Eigentümer selbst aktiv werden.
Bevorzugung des Bauträgers als Eigentümer
Häufig behält der Bauträger zunächst einige Wohnungen oder Gewerbeeinheiten im Objekt (sei es zur Vermietung oder bis zum Verkauf). Als Miteigentümer hat er Stimmrechte in der Eigentümerversammlung. Die Hausverwaltung, wenn sie vom Bauträger gesteuert wird, könnte Entscheidungen treffen, die seinen Objekten zugutekommen. Beispiel: Aufschub einer kostspieligen Sanierung, die vor allem dem Bauträger als (noch) größtem Eigentümer Liquiditätsvorteile bringt, während andere Eigentümer vielleicht dringend eine Reparatur wünschen. Oder die Verwalter setzt Nutzungsregeln (Hausordnung) durch, die dem Bauträger passen (etwa bezüglich der Nutzung von allgemeinen Flächen durch seine Mieter). Hier vermischt sich die Rolle als Eigentümer mit jener als Verwalter, was leicht zu Ungleichbehandlung führen kann.
Zusammengefasst kann festgehalten werden, dass diese Interessenkonflikte kein theoretisches Gespenst sind, sondern in der Rechtsprechung und Fachliteratur offen thematisiert werden. Letztlich stehen sie hinter dem Titel dieses Artikels: „Erlaubt, aber gefährlich?“. Für die Eigentümergemeinschaft ist eine vom Bauträger kontrollierte Verwaltung jedenfalls gefährlich, wenn die übrigen Eigentümer noch keine starke Position haben. Erst wenn die Eigentümer selbstbewusst auftreten (oder einen Verwaltungsbeirat/Eigentümervertreter einsetzen), lassen sich Interessenkonflikte kontrollieren.
Tipp
Mangelnde Unabhängigkeit und Transparenz: Risiken für die Gemeinschaft
Eine gute Hausverwaltung zeichnet sich durch Unabhängigkeit, Neutralität und Transparenz aus. Genau diese Eigenschaften sind jedoch bei einer Bauträger-Hausverwaltung zweifelhaft.
Unabhängigkeit
Eine Verwaltung, die dem Bauträger gehört oder von ihm personell besetzt wird, kann kaum als unabhängig von dessen Einfluss gelten. Entscheidungen werden – bewusst oder unbewusst – zugunsten des Mutterunternehmens ausfallen, wenn es zum Konflikt kommt. Selbst wenn einzelne Mitarbeiter redlich bemüht sind: Die wirtschaftliche Abhängigkeit – etwa weil der Bauträger Geschäftsführer oder Gehaltszahler ist – führt zwangsläufig zu einer einseitigen Ausrichtung und fehlender Unabhängigkeit. In der Praxis führt das oft dazu, dass Wohnungseigentümer Misstrauen entwickeln. Man fühlt sich als Gemeinschaft nicht wirklich souverän, sondern bevormundet vom Erbauer der Anlage. Dies kann das Gemeinschaftsgefühl und die Zusammenarbeit der Eigentümer belasten.
Transparenz
Theoretisch muss der Bauträger-Verwalter dieselbe Transparenz bieten wie jede Verwaltung – z.B. Einsicht in Konten, Angebote, Verträge. Doch wenn Informationen zurückgehalten werden, ist es für Eigentümer schwer, diese einzufordern, solange man der Verwaltung (und damit indirekt dem Bauträger) vertraut oder keine Konflikte eskalieren möchte. Ein häufig genannter Kritikpunkt ist die Intransparenz bei der Abrechnung: Eigentümer monieren, die Kostenaufstellungen seien undurchsichtig oder Rückfragen würden unzureichend beantwortet. Bei einer unabhängigen externen Verwaltung würde man hier eher auf Klärung drängen, bei einer Bauträgerverwaltung zögern manche Eigentümer aus Respekt oder mangels Alternative.
Kein „Vier-Augen-Prinzip“
Normalerweise kontrollieren sich Bauträger und Hausverwaltung gegenseitig – der Verwalter prüft kritisch die Leistungen des Bauträgers, und der Bauträger muss auf Nachfragen der Verwaltung reagieren. Fallen Bauträger und Verwalter aber personell zusammen, fehlt dieses Korrektiv. Es gibt kein unabhängiges Vier-Augen-Prinzip mehr. Das kann dazu führen, dass Fehler oder Versäumnisse unentdeckt bleiben.
Beispiel: Wurden bei Fertigstellung alle gesetzlichen Auflagen erfüllt (Feuerlöscher, barrierefreie Zugänge, technische Abnahmen)? Eine unabhängige Verwaltung würde das prüfen; eine Bauträgerverwaltung könnte hier nachlässig sein, da man die eigenen Leistungen ungern infrage stellt.
Checkliste: Mögliche Warnsignale für problematische "Bauträger-Verwaltung"
- Verwaltung wurde vom Bauträger bestimmt oder gehört zum Konzern
- Verwaltungsvertrag liegt dem Kaufvertrag automatisch bei
- Abnahmeklauseln durch den Verwalter enthalten
- Abrechnungen wirken intransparent oder unvollständig
- Verwalter reagiert zögerlich bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum
Schwierigkeit der Kontrolle durch Eigentümer
Zwar können Eigentümer theoretisch in Versammlungen Fragen stellen, Abstimmungen verlangen und Einsicht nehmen, aber wenn die Verwaltung nicht neutral ist, wird sie diese Kontrollrechte eher minimieren. Ein Bauträger-Verwalter könnte z.B. Versammlungen möglichst kurz halten, kritische Tagesordnungspunkte vermeiden oder geschickt moderieren, sodass unangenehme Themen (Bauträgermängel, Kostenfragen) abgewürgt werden. Zudem hat er oft die Unterstützung jener Eigentümer, die vom Bauträger stammen (etwa Investor-Firmen oder Vermieter, die vom Bauträger begünstigt wurden).
Vertrauensproblem
All dies summiert sich zu einem großen immateriellen Schaden: dem Verlust an Vertrauen. Wohnungseigentümer fühlen sich im schlimmsten Fall als „Mieter zweiter Klasse“ im eigenen Heim, weil sie wichtige Entscheidungen nicht unabhängig treffen können. Die Hausverwaltung – eigentlich Dienstleister der Eigentümer – erscheint als verlängerter Arm des Bauträgers. Diese Stimmung kann die Wohnqualität beeinträchtigen und führt oft rasch zu dem Wunsch, die Verwaltung zu wechseln.
Im Kern resultieren mangelnde Unabhängigkeit und Transparenz daraus, dass die Kontrollinstanz fehlt: Eine vom Bauträger gesteuerte Verwaltung kontrolliert sich nicht selbst. Daher raten Experten, möglichst bald eine eigenständige Hausverwaltung einzusetzen, die ohne Vorbelastungen agieren kann. Auch ein gewählter Eigentümervertreter (§ 22 WEG 2002) kann hilfreich sein – dieser vertritt die Interessen der Eigentümer gegenüber der Verwaltung und kann ein Gegengewicht bilden, insbesondere wenn Streitpunkte (wie die Höhe des Verwalterhonorars) auftauchende.
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Problematische Vertragsklauseln in Kauf- und Verwaltungsverträgen
Schon vor oder bei der Begründung von Wohnungseigentum werden oft Weichen gestellt, die langfristige Folgen für die Verwaltung haben. Bauträger nutzen mitunter Vertragsklauseln, um ihre Rolle als (Erst-)Verwalter abzusichern oder Haftungsrisiken zu begrenzen. Einige praxisrelevante Klauseln, auf die Käufer und Eigentümergemeinschaften achten sollten, sind:
- Vereinbarte Hausverwaltung im Kaufvertrag: Viele Bauträger fügen in den Kaufvertrag eine Bestimmung ein, dass der Käufer zustimmt, dass eine bestimmte Firma (häufig die hauseigene Verwaltungsgesellschaft des Bauträgers) als Erstverwalter bestellt wird. Solche Klauseln sind grundsätzlich zulässig – sie stellen eine Art Vorauswahl des Verwalters dar. Problematisch werden sie, wenn sie mit langen Befristungen oder Kündigungserschwernissen gekoppelt sind. Beispiel: „Der Käufer stimmt zu, dass die XYZ GmbH (Tochter des Bauträgers) für die Dauer von 5 Jahren als Verwalter bestellt wird.“ – Zwar kann diese Vereinbarung das gesetzliche Kündigungsrecht nach 3 Jahren nicht aushebeln, aber viele Käufer wissen das nicht. Tipp: Käufer sollten sich nicht davon abschrecken lassen – trotz solcher Klauseln kann die Eigentümerschaft später wechseln (die gesetzlichen Kündigungsregeln gelten vorrangig). Ein bewusster Bauträger wird fairerweise auch keine Vertragsstrafe o.Ä. an solche Wechsel knüpfen (das wäre rechtlich anfechtbar).
- Abnahmeklauseln durch den Verwalter: Wie oben im Kontext Gewährleistung erwähnt, sind Klauseln, die dem vom Bauträger eingesetzten Verwalter die Abnahme des Bauwerks übertragen, hochproblematisch. Sie benachteiligen Käufer in der Regel gröblich. Sollte im Vertrag etwas stehen wie „Die Erwerber bevollmächtigen den Erstverwalter, die Leistung des Bauträgers gegenüber der Gemeinschaft abzunehmen…“, ist äußerste Vorsicht geboten. In Deutschland werden solche Klauseln als unwirksam eingestuft, in Österreich gibt es zwar noch kein höchstgerichtliches Urteil dazu, aber aufgrund der vergleichbaren Gesetzeslage (§ 6 Abs 3 KSchG, § 879 ABGB) spricht vieles dafür, dass sie ebenfalls nicht halten würden. Hinweis: Im Zweifelsfall können Eigentümer die Wirksamkeit solcher Klauseln gerichtlich überprüfen lassen. Als Käufer sollte man bereits beim Vertragscheck alarmiert sein und ggf. Nachverhandlungen versuchen (etwa die Klausel streichen lassen).
- Lange Bindungsfristen im Verwaltungsvertrag: Manchmal (insbesondere in älteren Verträgen) legt der Bauträger dem Kaufvertrag gleich den Verwaltungsvertrag bei, den die neue Eigentümergemeinschaft mit der Bauträger-Verwaltung abschließen soll. Darin können z.B. Befristungen von 5 Jahren oder automatische Verlängerungen enthalten sein. Hier gilt zwar wieder: § 21 WEG macht allzu lange Bindungen zunichte (nach 3 Jahren freie Kündbarkeit). Dennoch können solche Vertragsklauseln abschreckende Wirkung haben – Eigentümern wird suggeriert, sie seien für X Jahre gebunden. Auch automatische Verlängerungsklauseln („Verwaltungsvertrag verlängert sich um 3 Jahre, falls nicht 6 Monate vor Ablauf gekündigt“) dürfen die WEG-Regeln nicht unterlaufen. Praxis-Tipp: Ein Verwaltungsvertrag, der vom Bauträger vorformuliert ist, sollte von der neuen Eigentümergemeinschaft kritisch geprüft werden. Man kann ihn nachträglich ändern oder kündigen, aber das erfordert Gemeinschaftsaktion. Besser ist, direkt bei Übernahme offen über die Vertragsbedingungen zu sprechen.
- Eingeschränkte Haftung der Verwaltung: Einige Verträge enthalten Klauseln, die die Haftung des Verwalters beschränken (z.B. Haftung nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit, Ausschluss der Haftung für leichte Fahrlässigkeit). Während solche Klauseln bis zu einem gewissen Grad üblich sind, können sie im Zusammenhang mit einem Bauträger-Verwalter bedenklich sein. Denn wenn der Bauträger-Verwalter Fehler macht (z.B. Fristen versäumt), möchte man ihn zur Verantwortung ziehen können. Käufer sollten beachten, ob im Vertrag bereits solche Haftungsbeschränkungen eingebaut sind. Der OGH hat zwar anerkannt, dass der Verwaltervertrag ein Dauerschuldverhältnis ist und gewisse Abreden zulässig sind, aber eine vollständige Freizeichnung des Verwalters wäre unwirksam. Hier ist die Grenze dessen, was Konsumentenvertragsrecht erlaubt, zu beachten.
- Kombination mit anderen Verträgen: In manchen Fällen wird die Hausverwaltungsthematik in Zusatzvereinbarungen versteckt. Etwa, der Bauträger bietet Käufern einen Rabatt oder eine Sonderleistung an, wenn sie im Gegenzug zustimmen, dass seine Firma X Jahre verwaltet. Solche Kopplungsgeschäfte sollte man ebenfalls kritisch sehen. Auch wenn es verlockend erscheint (z.B. geringere Betriebskosten im ersten Jahr gegen Verwaltungsbindung): Letztlich zahlen die Eigentümer möglicherweise drauf, wenn die Verwaltung ineffizient ist.
Zusammengefasst: Käufer und frischgebackene Wohnungseigentümer sollten vertragliche Klauseln rund um die Verwaltung aufmerksam prüfen. Was auf den ersten Blick nach formaler Routine aussieht, kann erhebliche Auswirkungen haben. Im Zweifelsfall gilt: WEG 2002 geht vor – viele nachteilige Klauseln sind entweder abdingbar oder unwirksam. Aber um das durchzusetzen, braucht es informierte und organisierte Eigentümer.
Regionale Praxis: Bauträger-Verwalter in Vorarlberg
Die beschriebenen Probleme sind österreichweit relevant, jedoch gibt es regionale Besonderheiten. In Vorarlberg etwa – dem westlichsten Bundesland – wurde insbesondere in der Vergangenheit beobachtet, dass bestimmte Bauträger ihre Immobilien regelmäßig selbst verwalten oder über konzerneigene Verwaltungen managen. Diese Praxis hat historische und wirtschaftliche Gründe: Oft sind Bauträger dort Familienunternehmen oder Genossenschaften, die von der Projektierung über den Bau bis zur Verwaltung alles aus einer Hand anbieten. Das kann zwar organisatorische Vorteile bieten (ein Ansprechpartner, eingespielte Abläufe), birgt aber genau die oben geschilderten Risiken.
In Vorarlberg – wie auch in anderen Bundesländern – stehen Verbände (z.B. Eigentümervereinigungen) bereit, um Wohnungseigentümer zu beraten. Gerade weil in kleineren Gemeinden oft „jeder jeden kennt“, sind unabhängige Beratungsstellen wichtig, um Bauträger-Verwaltern auf Augenhöhe zu begegnen. Es sei betont, dass natürlich nicht jeder Bauträger als Verwalter schlecht handelt; einige erfüllen die Aufgaben korrekt. Doch die Interessenkollision ist strukturell da und sollte nicht ignoriert werden.
Wichtiger Hinweis für Käufer: Frühzeitige Prüfung durch unabhängige Experten
Wohnungskäufer sollten frühzeitig unabhängigen Rat einholen, wenn der Bauträger auch die Verwaltung stellt oder dies vorhat. Ideal ist es, vor Unterzeichnung des Kaufvertrags einen eigenen Rechtsanwalt oder Notar hinzuzuziehen, der Erfahrung im Wohnungseigentumsrecht hat. Dieser kann auf versteckte Klauseln oder ungünstige Regelungen aufmerksam machen und ggf. Änderungen anregen.
Oft sind Kaufvertrag und Verwaltungsvereinbarung eng aufeinander abgestimmt – teilweise werden sie in einem Aufwasch unterschrieben. Käufer, überwältigt von der Freude am neuen Eigenheim, übersehen leicht die Konsequenzen solcher Vereinbarungen. Hier einige konkrete Empfehlungen:
- Juristische Vertragsprüfung: Lassen Sie sämtliche Vertragsdokumente (Kaufvertrag, Wohnungseigentumsvertrag, Allfällige Beiblätter zur Hausverwaltung) von einem unabhängigen Juristen prüfen. Achten Sie darauf, dass dieser nicht vom Bauträger vorgegeben ist. In Österreich wird der Kaufvertrag oft von einem Vertragsverfasser (Notar oder Anwalt) des Bauträgers erstellt; daneben einen eigenen Advokaten einzuschalten, kann sich lohnen, um ein Gleichgewicht herzustellen.
- Fachkundige Beratung durch Interessenvertretungen: Neben Juristen können auch Institutionen wie der Verein für Konsumenteninformation (VKI), oder Eigentümerverbände gute Hinweise geben. Sie haben Erfahrung mit gängigen Tricks und Klauseln und wissen, wo man ansetzen muss.
- Technische Begutachtung: Unabhängig von der Verwaltungsthematik ist es für Käufer sinnvoll, einen Bausachverständigen einzuschalten, der die Wohnung und das Haus begutachtet. Dieser Experte kann Mängel feststellen, die man dem Bauträger noch vor Übergabe meldet. So verringert sich die Gefahr, dass später in der Amtszeit des Bauträger-Verwalters Mängel übersehen oder nicht anerkannt werden – weil man sie nämlich schon offiziell gerügt hat.
- Frühe Eigentümerzusammenschlüsse: Wenn mehrere Käufer bereits vor Übergabe oder kurz danach in Kontakt treten, können sie geschlossen auftreten. Ein Eigentümerbeirat (so etwas Ähnliches wie ein „Mieterbeirat“, nur eben für Wohnungseigentümer) kann gewählt werden, um die Interessen der Gemeinschaft gegenüber dem Bauträger-Verwalter zu koordinieren. Dieser Beirat – oder einfach eine engagierte Gruppe – kann dann Angebote anderer Hausverwaltungen einholen, um für den Zeitpunkt X (nach Ablauf der Erstperiode) gewappnet zu sein.
Gut zu wissen
Fazit: Erlaubt, aber riskant.
Zusammengefasst lässt sich festhalten, dass ein Bauträger, der auch die Hausverwaltung übernimmt, rechtlich nicht unzulässig handelt – doch genau darin liegt die Herausforderung. Denn obwohl diese Doppelfunktion gesetzlich erlaubt ist, birgt sie in der Praxis ein hohes Risiko für Interessenkonflikte, fehlende Kontrolle und finanzielle Nachteile für die Eigentümergemeinschaft.
Käufer und Wohnungseigentümer sind gut beraten, bereits vor Vertragsunterzeichnung auf verwaltungsbezogene Klauseln zu achten und die Rolle des Bauträgers im gesamten Lebenszyklus der Immobilie kritisch zu hinterfragen. Ist der Bauträger zugleich Verwalter, sollte so früh wie möglich geprüft werden, ob ein Wechsel zu einer unabhängigen Verwaltung möglich und sinnvoll ist. Nur eine neutrale Hausverwaltung kann dauerhaft gewährleisten, dass Entscheidungen objektiv getroffen und die gemeinschaftlichen Interessen konsequent vertreten werden.
Auf der Suche nach einer unabhängigen Hausverwaltung?
Unabhängige vs. Bauträger-Verwaltung: Ein Vergleich im Überblick
| Kriterium | Unabhängige Verwaltung | Bauträger-Verwaltung |
|---|---|---|
| Interessenlage | Eigentümerfokussiert | Konzerninteressen möglich |
| Mängelverfolgung | Objektiv und konsequent | Eher zurückhaltend |
| Transparenz & Kontrolle | Höher, durch klare Trennung | Oft eingeschränkt |
| Rücklagenbildung | Langfristig orientiert | Anfangs oft niedrig gehalten |
| Flexibilität beim Wechsel | Hohe Wechselbereitschaft | Wechsel oft erschwert |
