So gelingt die Kündigung Schritt für Schritt
Die Zusammenarbeit mit der Hausverwaltung ist ein zentrales Element für eine funktionierende Eigentümergemeinschaft. Doch nicht immer läuft alles rund: mangelhafte Kommunikation, unklare Abrechnungen oder fehlende Transparenz führen in vielen Fällen zu Unzufriedenheit.
Irgendwann stellt sich die Frage: Kann man die Hausverwaltung kündigen – und wenn ja, wie genau funktioniert das?
In diesem Leitfaden zeigen wir Schritt für Schritt, wie eine Kündigung der Hausverwaltung in Österreich korrekt abgewickelt wird – inklusive rechtlicher Grundlagen, praktischer Fristen und nützlicher Tipps für Eigentümergemeinschaften.
Hausverwaltung wechseln“ einen besonders umfassenden Fachartikel mit rechtlichen Hintergründen, praxisnahen Fallbeispielen und nützlichen Vorlagen für Eigentümergemeinschaften. Besonders wichtig: Eine saubere Vorbereitung und die Einhaltung formaler Vorgaben sind entscheidend, um unnötige Verzögerungen oder rechtliche Probleme zu vermeiden.
Rechtliche Grundlagen in Österreich
Die Kündigung eines Hausverwaltungsvertrags durch eine Eigentümergemeinschaft ist grundsätzlich möglich, muss aber form- und fristgerecht erfolgen. In Österreich basiert das Vertragsverhältnis mit einer Hausverwaltung auf einem freien Dienstvertrag gemäß § 1151 ABGB. Das bedeutet: Die Kündigung ist zulässig, unterliegt aber den vertraglich vereinbarten Rahmenbedingungen.
Unbefristete Verwaltungsverträge
In der Praxis sind viele Verwaltungsverträge unbefristet. Üblich ist eine Kündigungsfrist von drei Monaten zum Jahresende – also zum 31. Dezember. Damit eine Kündigung rechtzeitig wirksam wird, muss sie in diesen Fällen spätestens am 30. September bei der Hausverwaltung eingelangt sein. Die tatsächliche Frist kann jedoch je nach Vertrag abweichen – eine genaue Prüfung der bestehenden Vereinbarung ist daher unerlässlich.
Befristete Verträge
Ist der Verwaltungsvertrag befristet – etwa auf drei oder fünf Jahre – kann er nur zum Ablauf der vereinbarten Laufzeit gekündigt werden. Eine ordentliche Kündigung während der Vertragslaufzeit ist in diesen Fällen nur dann zulässig, wenn eine entsprechende Regelung im Vertrag vorgesehen ist.
Kündigung durch die Eigentümergemeinschaft
Die Kündigung muss durch einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft erfolgen. Seit der WEG-Novelle 2022 ist dies rechtlich deutlich erleichtert
Gemäß § 24 Abs. 4 WEG kann der Beschluss auf zwei Wegen zustande kommen:
- Klassische Mehrheit: Mehr als 50 % der Miteigentumsanteile stimmen der Kündigung zu.
- Erleichterte Mehrheit: Zwei Drittel der abgegebenen Stimmen (nach Miteigentumsanteilen), die mindestens ein Drittel aller Anteile repräsentieren.
Diese Regelung verhindert, dass einzelne inaktive oder abwesende Eigentümer eine Entscheidung blockieren.
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Vorbereitung der Kündigung
Bevor die Hausverwaltung tatsächlich gekündigt werden kann, sind einige wichtige Vorbereitungen notwendig. Besonders in einer Wohnungseigentümergemeinschaft muss der Prozess gut geplant und strukturiert ablaufen, um Fristen einzuhalten und rechtliche Fallstricke zu vermeiden.
1. Hausverwaltungsvertrag prüfen
Zunächst sollte der bestehende Vertrag genau geprüft werden:
- Ist der Vertrag befristet oder unbefristet?
- Welche Kündigungsfrist ist vereinbart?
- Gibt es besondere Formvorgaben für die Kündigung (z. B. per Einschreiben)?
Diese Informationen sind entscheidend für den weiteren Zeitplan.
2. Eigentümergemeinschaft informieren
Da die Kündigung durch einen Mehrheitsbeschluss erfolgen muss, ist es wichtig, die Wohnungseigentümer frühzeitig zu informieren und aufzuklären. Ziel ist es, vor der nächsten Eigentümerversammlung eine klare Mehrheit für die Kündigung zu organisieren.
3. Neue Hausverwaltung suchen
Eine Kündigung ohne Anschlusslösung bringt Unsicherheit. Daher sollte parallel zur Vorbereitung der Kündigung bereits mit der Suche nach einer neuen Verwaltung begonnen werden. Professionelle Hausverwaltungen benötigen in der Regel Vorlaufzeit – insbesondere zum Jahreswechsel.
4. Wichtiger Stichtag beachten
Wenn der Vertrag eine Kündigung zum 31. Dezember mit dreimonatiger Frist vorsieht (was häufig der Fall ist), muss die schriftliche Kündigung spätestens bis 30. September bei der Hausverwaltung einlangen.
→ Die Eigentümerversammlung sollte daher idealerweise im August oder spätestens Anfang September stattfinden.
Hausverwaltung kündigen: die Kündigungs-Schritte
Wenn die rechtlichen und organisatorischen Grundlagen geklärt sind, kann die Kündigung der Hausverwaltung formal abgewickelt werden. Die folgenden Schritte zeigen, wie Eigentümer korrekt vorgehen:
Was passiert nach der Kündigung?
Mit der formwirksamen Kündigung endet der Verwaltungsvertrag zum vereinbarten Termin – in der Regel zum 31. Dezember. Doch damit ist der Prozess nicht abgeschlossen: Jetzt geht es darum, eine geordnete Übergabe sicherzustellen und offene Aufgaben zu klären.
1. Übergabe der Unterlagen
Die bisherige Hausverwaltung ist verpflichtet, alle für die Verwaltung relevanten Unterlagen an die Eigentümergemeinschaft bzw. die neue Verwaltung zu übergeben. Dazu gehören insbesondere:
- Jahresabrechnungen und Rücklagenstände
- Verträge mit Dienstleistern
- Kontodaten und Zugangsinformationen
- Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
- Beschlusssammlung und Korrespondenz
Die Übergabe sollte dokumentiert erfolgen – idealerweise durch ein Übergabeprotokoll.
2. Einsicht und Auskunftspflicht
Auch nach Vertragsende besteht eine Auskunfts- und Mitwirkungspflicht der ehemaligen Verwaltung, solange es um die ordnungsgemäße Abwicklung ihrer Tätigkeit geht. Dazu zählt z. B. die Abschlusserstellung der letzten Abrechnungsperiode, sofern diese noch in ihre Amtszeit fällt.
3. Probleme mit der Übergabe?
Kommt es zu Verzögerungen oder verweigert die bisherige Hausverwaltung die Herausgabe von Unterlagen, kann rechtlicher Beistand notwendig werden. In besonders schweren Fällen (z. B. Zurückhaltung von Geld oder Schlüsseln) kann auch eine Klage auf Herausgabe geprüft werden.
Fazit: Kündigung ist machbar – mit guter Vorbereitung
Viele Eigentümergemeinschaften scheuen sich vor der Kündigung, weil sie den Aufwand oder rechtliche Unsicherheiten fürchten. Doch mit etwas Vorbereitung ist dieser Schritt problemlos umsetzbar – besonders dann, wenn eine neue Hausverwaltung frühzeitig eingebunden wird.
Von der Fristwahrung bis zur Übergabe: Eine professionelle Verwaltung kennt die Abläufe genau und unterstützt auf Wunsch auch bei der Organisation des Beschlusses oder der Korrespondenz mit der bisherigen Verwaltung. Wichtig ist vor allem, rechtzeitig zu handeln – dann steht einem geregelten Neustart nichts im Weg.
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